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土地增值税清算管理讲义土地增值税清算概述（一）土地增值税清算的定义1.土地增值税的特点（1）以转让房地产的增值额为计税依据增值额为纳税人转让房地产的收入，减除税法规定准予扣除的项目金额后的余额。土地增值税的增值额与增值税的增值额有所不同，土地增值税的增值额以征税对象的全部销售收入额扣除与其相关的成本、费用、税金及其他项目金额后的余额，与会计核算中计算会计利润的方法基本相似。增值税的增值额只扣除与其销售，额直接相关的进货成本价格。（2）征税面比较广 凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人，除税法规定免税的外，均应依照土地增值税条例规定缴纳土地增值税。换言之，凡发生应税行为的单位和个人，不论其经济性质，也不分内、外资企业或中、外籍人员，无论专营或兼营房地产业务，均有缴纳土地增值税的义务。（3）实行超率累进税率 土地增值税的税率是以转让房地产增值率的高低为依据来确认，按照累进原则设计，实行分级计税。增值率是以收入总额扣除相关项目金额后的余额再除以扣除项目合计金额，增值率高的，税率高、多纳税;增值率低的，税率低、少纳税。　　（4）实行按次征收土地增值税在房地产发生转让的环节，实行按次征收，每发生一次转让行为，就应根据每次取得的增值额征一次税。2.土地增值税的管征历程1993年12月13日由国务院颁布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，并于1994年1月1日在全国开征。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发[2006]187号，通知自2007年2月1日起执行，并要求各省税务机关可依据本通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法。2009年度出台国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发〔2009〕91号） 。2010年度出台二份重要文件：《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）和《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）。2011年12月，国家税务总局举行了全国地税系统反避税工作会议，对房地产行业的反避税问题进行了深入探讨和研究，对有关反避税调查工作做了具体部署，土地增值税管理已成为2012年反避税工作的重点。3.土地增值税清算定义土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。4.土地增值税清算和所得税汇算清缴的差异和联系房地产企业所得税征收实行的是年中预缴，年终汇算清缴，而土地增值税清算采取的是项目清算，都是汇算或清算，但是存在明显的差异：（1）汇（清）算时间上存在差异企业所得税实行的是按年汇算清缴，即每年汇算一次，不论开发产品是否完工，每年均按开发产品销售收入（或完工前销售收入）减扣除项目后的应纳税所得额征税。而土地增值税实行的是按项目清算，项目到达清算条件才清算，按收入减扣除项目后的增值额征税。（2）成本计算项目上存在差异企业所得税在计算开发产品单位成本时，要求按六项原则细分核算成本项目。《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》（国税发[2009]31号）第二十六条规定，成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目，计税成本对象的确定原则如下：可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则和权益区分原则。而土地增值税清算时，只要求按普通标准住宅和非普通标准住宅两个项目分开清算。（3）扣除项目存在差异房地产开发企业所得税计算应纳税所得额的扣除项目时，主要包括成本、费用、税金、损失和其他合理非支出五大内容。土地增值税扣除项目包括支付土地价款、房地产开发成本、开发费用、税金和加计扣除，也是五大内容。但土地增值税扣除项目中与企业所得税不同的是：房地产开发费用（管理费用、销售费用、财务费用）不是按实际发生数额扣除，而是按一定比例计算扣除（10%以内）；加计扣除也不是实际发生的成本费用，而是按土地成本和开发成本的合计数的20%计算额外扣除；此外，房地产开发成本是以实际发生的成本费用扣除，要求取得合法有效凭证。而企业所得税成本中，可以按照税法规定计算预提部分费用。（4）利息费用存在差异企业所得税计算借款利息时，分为资本化和费用化两种处理方式，即企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。而土地增值税中的利息支出只能单独计算扣除，企业要将计入成本中的利息