悦公馆营销策略思考.pptVIP

THANKS · Mandarin Communicate · 阅城·悦公馆营销策略思考 2012年3月 先说目标 在思考解决方案之前，先来圈定我们的目标。因为目标不同， 思路可能就全然不同。 目标1 市场还在往下走，政策还在探底，我们要在严峻的市场中， 想走的快一点，满足华盛达2012年的战略需求。 目标2 想走的快，可以满足合理的市场价格期待，但不能太牺牲。要 考虑成本。 看问题 其实目标很明确，就是在当下下行市场下，能够快速的卖掉我们 的房子。同时价格还在我们能够接受的底线上。只是看我们有没 有这些条件。 价格 产品 市场 客户 市场：在下行行情中，投资认可缺失，普遍去化缓慢 市场整体放量大，竞争剧烈 产品优势不突出 两轮推售，对项目形象具有一定耗损 产品：酒店式公寓 37—68㎡左右 总量509套 北软、石祥路以北 2014年交付 ？ 客户需求：住宅价格跳水，刚需过渡人群流失 70方产品，同类对比总价高，门槛高，回报率低 整体观望状态，投资需求萎缩 产品：酒店式公寓 37—68㎡左右 总量509套 北软、石祥路以北 2014年交付 ？ 价格：祥符板块、阅城的价格下探（12000—13000），以及其他板块的同类物业的价格促销，使悦公馆在价格上没有对比优势 市场对价格有进一步的下降期待，无非我们能不能满足 产品：酒店式公寓 37—68㎡左右 总量509套 北软、石祥路以北 2014年交付 ？ 杭州市区及城北板块酒店式公寓情况调查表 项目名称 区位 开盘时间 交付时间 去化情况 装修标准 价格 推盘方式 备注 野风·现代中心 绍兴路与东新路交叉口 2011.12.25 2014年底 已售266套，可售277套 精装修（硬装+电器） 均价23800元/平方米，全款9折，按揭96折。 自己销售+异地分销组织+本地中介分销 户型有50方、80方两种 华元·领骏世界 潮王路浙工大东侧，下城区文体中心西侧 2010.3.26 2012.6.1 已售712套，可售199套 精装修（硬装+电器） 折后20000-25000元/平米 自售，异地分销组织同时很多本地中介有推，易居为主，项目现在处于停滞中 户型有44方、47方两种，所剩房源大部分为朝北房源 筑品金座 竞舟路1号 2010.11.6 2011.6.19 已售58套，可售76套 毛坯 27000-28000元/平米 自己销售 面积46.67方，层高4.7米，产权50年 中天·西城纪 文一西路北（古翠路至丰谭路段） 2011.10.12.25 2014年 已售554套，可售527套 精装修（硬装+电器） 原价21000元/平米，折后均价19000元/平米 自售,以本地分销为主易居、我爱我家、盛世管家 面积40方，精装可变LOFT， 问题的结论： 在项目作为酒店式公寓的现状下，如果动用全面的营销通路、长期的推广，结合现有市场的走势，项目若要去化非常困难。如果想快速去化则需要大幅度降价，我们有没有这个条件？ 市场支持及分析 业态 品牌 面积 价格 地点 餐饮 桐庐土菜馆 500方 1.8元 莫干山路838号 大娘水饺 300方 2.2元 北站 便利店 全家 120 8.7元 北站 快客 95方 6.0元 莫干山路840号 喜士多 90方 4.8元 北部软件园A区 配套业态主要集中于北站及莫干山路沿线一带，悦公馆周边包括北软及乐富两个集中写字楼区的商业配套较差，主要以周边农民房小区的底商门面为主，现阶段的品质及卫生条件都比较差，难以满足目前北软及乐富白领阶层的消费需求。 商业业态调研： 人流支持 + 区域辐射 酒店业态调研： 业态 品牌 面积 价格 地点 酒店 海外海国际酒店 1.5万方 1.3元 石祥路于杭行路交叉口 海外海纳川大酒店 8600多方 1.2元 石祥路于杭行路交叉口 祥和之家大酒店 8500多方 0.9元 石祥路靠近莫干山路 杭州亚伦大酒店 12000方 0.9元 星桥街321号 易购商务酒店 8000方 1.1元 易购大厦 正春大酒店 3400方 0.8元 莫干山路846号 朝盛大酒店 5000方 1元左右 石祥路于莫干山路交叉口 酒店内自办公租金价格在1.2－1.5元之间，均以40－80左右的办公面积为主，办公企业类型主要以小型企业为主，实业类较少，且办公人员较少。 北软及乐富.智汇园现有写字楼租赁分布及租金水平 入住公司 面积 价格 地点 1楼，工商银行 缔顺科技有限公司 400方 350方 3.5块 1.3块 A区2号楼 2楼，缔顺科技有限