旧城改造的发展模式和开发组织.doc

旧城改造的发展模式与开发组织 1 研究目的 本专题就旧城改造模式和运行机制问题进行研究，是由于旧城的地域特征和经济社会发展水平的差异性，各地的探索结果也呈现较大差异，当中有成功的经验值得借鉴，但更多的城市仍然处于摸索阶段，不当的旧城改造方式引发了种种城市经济、社会问题。 根据行为主体的不同归纳出几种不同的旧城改造模式，对每种改造模式进行深入研究，归纳该模式的优、缺点及适用范围，结合我国旧城改造的历史、现状及其面临的问题，提出不同发展背景条件下，旧城改造的有效模式和运行机制。 2 概念界定及研究框架 2.1 旧城改造 旧城改造是指对城市中陈旧衰退地区进行的改造其主要目的就是要解决城市衰退中的物质性老化功能性衰退和结构性衰退等问题以使城市发展重新满足社会政治经济和社会的发展需要。从而，旧城改造既是城市局部更新的过程也是整个城市有计划有步骤地改善其全部物质经济社会环境的过程。 2.2 旧城改造的类型 （1）城市中心区——功能多元，高端引领 中心旧城区内通讯、供水供电等基础设施非常完备，学校、医院、金融和商店等配套设施也相对集中，并且城市中心区拥有核心区位与交通枢纽优势。但弱势在于建筑密度大，公共绿地少、生活环境质量差、停车场以及停车泊位少等。中心改造都需要耗费极大的成本，如果不能将商业中心的消费档次以及物业租金提高，投资成本根本不可能收回。 （2）历史文化区——维系文脉，挖掘价值 城市历代古城建筑真实地记录了城市个性的发展和演进，是城市不可再生的宝贵资源，也是城市底蕴和魅力所在。然而早先的开发改造规划由于经济效益而盲目改建，对其风貌保护不够重视，导致城市历史濒临绝迹。同时修缮保护耗资极高，如新天地仅6万平方米，改造费用却高达14亿元。此外，这类改造项目还必须拥有较强的商业运作经验，例如新天地为带动整个区域的人气，在早期开发中，投入了大量的前期成本。 （3）混合居住区——配合 政府，统筹操作 混合居住区通常位于城区的中间圈层，是早期规划短视的产物，由于历史原因，混合居住区内集中了居住、商业、工业、市政设施等多种土地类型，道路狭窄、建筑密集，区域内人口购买层次低，无力承担改善居住 HYPERLINK /fangdai/index.html \t _blank 置业的成本，且混合区内工业以小型企业居多，徒增拆迁难度。 （4）城市边缘区——城乡一体，建管并重 许多城市边缘区一般仍有集体经济与行政合一的组织机构，建筑杂乱密集，而其中最典型的形态当属城中村。房地产开发企业对于这些居住密度高、区位条件差、资金难于平衡的地块，通常避而远之，但是政府为了实现统一规划，通常混合区与区位好的土地捆绑推出，成片改造。所以想要参与大面积旧城改造的企业必然会遇到混合区改造，同时出于对提升改造地区的品位和开发档次，房地产开发企业也要顾及到混合区对于其单体项目的影响。 （5）工业聚集区——依托基础，发挥特色 在每个城市的发展过程中，工业企业的布局因为城市规模增大、城市功能调整而变得不再合理。由于工业区产权结构与建筑结构简单，且容积率较低，拆迁量相对住宅片区要小很多。此外工业区供电、供气、给排水设施的容量优于普通住宅，所以工业区改造往往免除大规模的市政投入，牵涉到更深层次的产业设计与厂房再利用。 2.3 研究框架 3 旧城改造的一般发展模式 3.1 主体模式 （1）政府主导 该模式即政府掌握控制权，强化住宅的保障功能，实施主体不用开发商，改造区域不进行商品房开发，所建房屋全部用于居民回迁。其主要做法是，组建政府旧城改造发展公司（指挥部），其具有政府背景和政府授予的特殊职能，为非盈利性公营事业机构，主要由政府各相关部门抽调主要领导和管理人员组成公司核心，由政府提供旧城改造开发启动资金和融资担保，统一改造，统一开发。 优点：是其从公众利益出发，投资市政设施和公共设施建设，可以更大程度上得到被拆迁人的支持；从整个城市景观、环境效益和社会效益上按照城市规划的要求进行改造，能够保证改造质量，也能在一定程度上降低改造的成本；积极响应国家政策，探索旧城改造与经济适用房、廉租房的结合，容易得到国家的支持。 缺点：然而该做法使得政府承担着巨大的资金压力，政府投资巨大，资金成为瓶颈，缺乏市场化运作并且很难使得土地市场价值最大化。 （2）市场主导 该模式即完全交由将亟待改造土地交给发展商去进行整体规划改造，政府不参与，发展商根据自身利益去进行房地产开发。根据城市总体规划，政府划出地块由开发商进行投资，独立承担拆迁补偿、安置、回迁和商品房建设。我国目前的房地产开发大都基于该模式。 优点：该做法为政府降低了改造风险，减轻政府投入，同时在一定程度上加快了投资建设进度；该做法通过市场化的渠道，开放了投资渠道，通过行业间的竞争，进行优胜劣汰，有利于行业的整合，最后也有利于培养一