河南许昌地块投资分析报告.doc

河南许昌项目 投资分析报告 二０一一年六月九日 目 录 第一部分 许昌区域概况 第二部分 许昌房地产市场分析 第三部分 项目分析与定价 第四部分 投资分析与财务评价 第五部分 风险与机会分析 第一部分 许昌区域概况 一、许昌概况 许昌，位于河南省中部，省“十一五”计划实施中原城市群的第二站，是中原城市群最具增长潜力和发展前景的区域。 许昌市区位优势明显，距新郑国际机场仅50公里，且有高速公路直达机场，是唯一与省会郑州共享一个国际机场的省辖市。许平南、京珠等高速公路在许昌形成“米”字型的构架。京广铁路、107国道纵贯南北，禹郸铁路、311国道横穿东西。发达的公路、铁路及高速公路网络，使得许昌与中原城市群其他城市紧密相连。 按照省“十一五”中原城市群规划设想，许昌市被定位为中原城市群南部重要的支点城市，高新技术产业和能源基地，轻工、食品、电力装备制造业基地，特色高效农业示范基地和生态观光区。 目前拥有多家知名企业，如许继电器、许昌卷烟厂、瑞贝尔假发等，已经初步建立起以机电、烟草加工、能源、化工、纺织、建材为主要工业门类的工业体系。 二、许昌发展规划 依据《许昌市 “十一五”发展规划纲要》 ，强劲的城市化进程将继续为许昌房地产市场发展提供了广阔的空间和机遇。 “十一五”初期，许昌市城区人口51.4万，平均增速7.3%，位居中原城市群的第一位。 根据《 许昌市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》，至 2010年， 许昌市区建成区面积达到80平方公里以上，市区人口超过80万人。 “十一五”期间许昌市城市发展的重点积极推进许昌、长葛城市一体化发展，拉大城市框架。 作为“许昌—长葛”一体化对接的广大北区成为未来几年许昌城市建设的发展重点。 第部分 房地产市场土地供应结构 2009年许昌市共供应土地318宗，供应面积19064.14亩。 土地来源： 按土地来源划分，2009年许昌市供应土地中新增建设用地6276.093亩，占总供应的70%，存量用地2651.7225亩，占比30%，说明许昌市目前加大城市规划执行力度，既使部分存量土地盘活也大大的增加了新增土地。 出让方式： 按出让方式划分，2009年许昌市通过招拍挂方式出让土地达6391.788亩，占总供应土地的72%，其他是划拨出地占比22%，协议用地仅占比6%。招拍挂方式早已成为许昌土地出让的主要方式，不仅可以增加政府财政收入也可以促进土地市场的健康运行。 土地性质： 图中可以看出，许昌市09年土地供应住宅用地占比43%，达到3799.65亩，工业用地占比25%，共2257.38亩，其次是公服用地占比17%，商服用地占到9%，这主要跟政府09年加大工业化进程和公共设施建设有关，但住宅仍然是政府土地供应重点。 、2009年出让住宅用地分析 2009年许昌市商品住宅用地出让情况 地块 位置 面积（亩） 使用权单位 地价（万元） 单价（万元） 2008-22# 新许路南侧、潩水路西侧（原职业技术学院师范校区） 83.48 河南华洋瑞泰置业有限公司 10500 125.78 2009-33# 莲城大道北侧、智慧大道东侧 59.67 许昌亨源通房地产开发有限公司 9100 152.51 2009-34# 莲城大道南侧、智慧大道西侧 45.05 许昌深国投商用置业有限公司 4297 95.38 2009-35# 莲城大道南侧、智慧大道东侧 83.13 许昌宋基大地置业有限公司 12500 150.37 2009-29# 规划屯田路南侧 63.44 中国石油天然气股份有限公司河南销售分公司 957 15.09 2009-27# 许长城际通道东侧（17-3-a地）） 109.65 河南钧鼎实业有限公司 3335 30.41 2009-28# 许长城际通道东侧（25-1#地） 149.30 河南钧鼎实业有限公司 4546 30.45 2009-4# 新兴路西段北侧（原许昌魏都区福利达机械有限公司） 5.67 许昌卓越时代实业有限公司 1301 229.45 2009-14# 屯里路北侧（开发区43A#-2地） 63.68 许昌旭昇电讯器材有限公司 1301 20.43 2009-15# 屯里路北侧（开发区43B#-3地） 32.77 许昌新澳置业有限公司 1301 39.70 2009-16# 屯里路北侧（开发区55#-2地） 118.03 许昌西继电梯有限公司 2410 20.42 2009-18# 规划文峰路西侧 50.27 许昌广杰房地产建筑开发有限公司 3370 67.04 2009-19# 仓库路东侧（原豫冠食品有限公司、景鸿置业有限公司） 62.80 许昌景鸿置业有限公司 6621 105.43 2008-12#