浅析房地产开发中的工程建设成本控制.doc

浅析房地产开发中的工程建设成本控制 [摘 要] 工程建设成本控制是房地产项目开发管理中的一项重要内容，本文从前期市场定位、运用项目统筹、完善合格供方库和招标制度、成本分享的方法实现对工程建设的成本控制作了明确的阐述。 [关键词] 房地产开发 工程建设 成本控制 工程建设成本控制是房地产项目开发管理中的一项重要内容，贯穿于房地产项目运作的整个过程。房地产开发企业要想在激烈的市场竞争中立于不败之地，取得良好的经济效益，就必须十分重视工程建设成本控制工作，切实提高成本管理水平。 一、房地产开发项目应准确进行前期市场定位 房地产开发项目的市场定位包含项目区位的分析与选择、开发内容、规模和客户群的分析和选择、功能、标准的分析与选择、开发项目租售价格的分析与选择等。通过项目市场定位的研究，在项目建设投资前期分析时，从战略角度上通过一定的细分市场定位和建设功能、标准定位来确定产品预期建设造价投入程度的要求(即高档的物业产品建造有其相适应的投入，中低档的产品建造也有其相适应的投入)，使项目产品的建造投入成本基本符合市场需求和产品定位，而不致于建设投资偏离项目产品的市场需求功能要求。这就为接下来的设计等对建设投资控制的实质性工作确定了标准和范围，为后续的建设投资控制工作提供了目标方向，从而在源头上合理地控制住建设投资造价。 二、工程建设设计阶段的成本控制 房地产开发项目投资者按市场定位确定了产品定位、功能、标准要求后，开始进入到项目的设计工作阶段。 设计阶段是项目建设即将开工实施而未实施的阶段，毕竟是纸上谈兵，最终结果是以图纸形式表现出来，项目建设大量投资还没有正式开始付诸实施，因此，调整改动都比较容易。只要设计工作控制好，考虑细致周全，就可避免项目在建设施工实施阶段不必要的更改，减少变更造成的投资增加。一旦设计阶段工作失控，必将给项目的建设投资控制带来很大的负面影响，实施过程中的变更将会无法避免地成倍地增加成本投入。根据项目的实践情况，国内的设计费用一般占房地产总投入的1%以内，但设计工作对占项目总成本30%-50%的建设成本有很大的影响。 由此可见，要有效地做好房地产开发项目的建设投资控制，降低开发建设造价投入，就要坚决地把控制工作重点转到前期设计阶段这个关键阶段上来，未雨绸缪，以取得事半功倍的效果。 1、设计阶段控制的条件 ①开发企业 (建设单位)主观上应该以迫切需要的主观能动性进行投资控制，在企业管理层和相关职能部门中普遍重视投资控制;通过审核职能部门或专业公司和委托的专业技术人员相协调、沟通、监督，建立一套完整的估概预算的控制方案，制定投资费用控制计划目标、流程、方法，明确职责分工。特别在设计合同中明确建设投资控制职责和相关条款要求。 ②设计单位不但要有水平非常高的设计师而且还有非常精通建设造价业务的造价师，并且有实现这种设计控制的组织保证和职能分工保证。设计单位应有完善的投资控制设计程序，每一建设项目都有一套符合开发企业设计要求的概算方案及符合施工设计图的施工预算。 ③通过开发单位、设计单位、专业造价技术人员或公司建立其畅通快捷的沟通协调平台。专业造价技术人员或公司针对初步 (扩初)设计作出准确的概算，并运用专业技能和经验提出建设成本节约的方案；房地产开发单位审核成本改进方案与产品定位的匹配程度；设计单位审核方案的可行性。 2、设计阶段控制目标的确定 设计阶段控制一般是用投资估算作为正式方案设计的控制目标；用方案设计估算作为初步 (扩初)设计概算的控制目标；如果在有技术设计时，则用初步设计概算作为技术设计修正概算的控制目标，用修正概算作为施工图预算的控制目标；或者在没有技术设计时就直接用初步(扩初)设计概算作为施工图预算的控制目标。 在实际工作中，企业一般为了尽快立项，在建设投资决策阶段的估算不严谨、数据偏差大，没有一个详细的项目产品建设定位分析的市场预期，而在立项之后因市场需求及标准、功能等性能的变更造成概算超出估算。通常实际情况下，初步(扩初)设计报批时，建设投资额基本上都要增加。因此，设计阶段投资控制目标确定的关键是要在前期方案设计阶段把方案估算合理地打足，基本符合市场的产品定位要求。初步 (扩初)设计阶段把概算做全，施工图设计阶段把预算做准。 3、设计阶段控制的方法 合理地确定设计阶段控制的目标值以后，就要采用科学的方法进行控制。房地产开发企业和设计单位都要主动地实施有关设计方面对建设投资的控制工作，并且利用价值工程分析方法对设计方案进行评估，设定目标，合理化优化设计方案，进行限额设计，并加强设计的审查监督。 成本限额目标不是一个简单的造价认定，更重要的是要经过科学的综合分析和比较，仔细查阅资料和有关价格信息，充分评估项目的技术经济要求，才能其科学、合理、可行、充分、准确地确定限额目标。具体的分析方法是： 第一