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济南市住房市场需求空间估算及购房特点分析报告 住宅的刚性需求一直被认为是支撑住宅市场发展的巨大动力，而且许多业内人士也认为 房地产住宅市场是个永远都会火爆的行业。然而，从 2008 年开始，国内住宅市场发生了动 荡性的变化，成交量下滑、价格下降都预示着房地产行业结构调整的必然。 对此，我们首先想到的可能是房地产住宅市场价格太高，严重偏离了其本有的市场价值， 抑制了住宅市场的有效需求，并最终导致了房地产行业的冷淡。但另一方面，除了价格的因 素，房地产市场的供需状况怎样？住宅市场的刚性需求是否会继续支撑房地产市场按照原来 的模式发展下去？未来几年住宅市场的需求空间到底有多大？对此，我们拟以济南住宅市场 为例，对其住宅市场的需求空间进行粗略测算，另外，结合购房需求特点分析结果，共同为 公司决策提供参考依据。 一、济南市人均居住面积及发展趋势分析 1、济南市人均居住面积现状 为了反映济南市居民的居住状况，我们拟用济南市城市人均居住面积来表示其大小，时 点选择为 2001-2007 年，具体情况如图 1 所示： 图 1：2000-2007 年济南市城市人均居住面积走势图 25 7.00% 6.50% 21 19.5 19.8 20.1 6.00% 20 18.85 17.7 17 4.48% 5.00% 15 4.12% 4.00% 3.45% 3.03% 3.00% 10 2.00% 5 1.52% 1.54% 1.00% 0 0.00% 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 城市人均居住面积（平米） 增长率（%） 数据来源：《济南统计年鉴》 图 1 表明，2001——2007 年济南市人均居住面积一直处于增长态势，但每年增长的幅 度却变化比较大。 2001——2003 年，济南市城市人均居住面积的增长率呈上升态势，到 2003 年达到最大 值。究其原因主要有以下几点： 第一，1998 年商品房市场放开之前，居民的住房主要依靠单位分房，所以人们的居住 条件改善的速度比较慢。1998 年政府发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住 房建设的通知》，要求从 1998 年下半年起停止住房实物分配。2002 年 3 月，政府又降低住 房公积金存、贷款利率，5 年以上贷款利率由 4.59%降到 4.05%。这两点共同造成了国内房 地产市场的第一个快速发展期，由此形成了商品住宅的快速增加，居民人均居住面积的增长 速度也比较快。 第二，居民人均居住面积的基数比较小，也就是说在商品房市场放开之前，济南市居民 的人均居住面积的本身起点就很比较小，所以当人均居住面积有一定程度的增加时，其增长 率就显得大。