物权法》讲座(一).ppt

《物权法》讨论（一） 北京大成（南宁）律师事务所 黄莎律师 一、专有部分VS共有部分 二、物业服务合同 三、实务：物业费收取与救济 基本概念扫描 物：不动产和动产。 物权：权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权（如建设用地使用权）、担保物权（如房屋抵押权）。 不动产物权的设立、变更、转让、消灭经依法登记，发生效力（物权变动的效力）。 业主：依法登记取得、依据生效法律文书或政府征收、继承或遗赠、合法拆建取得建筑专有部分所有权的人，应当认定为业主； 基于与建设单位之间的商品房买卖法律关系，且已合法占有，但尚未依法登记的，也可以认定为业主。 重要法规扫描 《物权法》 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 《民法通则》 《物业管理条例》 …… 一、专有部分VS共有部分 其他（市政公用、其他权利人所有） 共有部分 专有部分 何为专有部分？ 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条： 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分： （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用； （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。 何为共有部分？？ 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条： 不属于业主专有部分、 也不属于市政公用部分、 也不属于其他权利人所有的 互动与讨论 车位 车位 规划内车位 规划外车位 提问： 增设的车位归属谁？ 情形一：房开商尚未对外销售前增设的车 位； 情形二：销售过程中增设的； 情形三：销售完毕后由物业公司增设的。 ？ 外墙 1、归属谁？ 2、何为“合理使用”？ A、一楼商铺在自己外墙挂自己的广告 B、一楼商铺在自己外墙挂别人的广告 C、一楼商铺把自己的广告挂二楼外墙上 D、一楼住宅为别人拉广告 楼顶平台（露台）、绿地 互动与讨论 补充理解1：建设用地使用权 补充理解2——专有权是一种复杂的所有权 所有权 专有权 二、物业服务合同 物业服务合同内容编制要点： “宪法”VS“盲区” 符合相关法律、行政法规、部门规章、地方性法规等。 服务承诺、服务细则为物业服务合同组成部分。 物业服务合同内容编制要点： 物业服务司法解释第二条无效条款的规定。 第二条　符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持： 　（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同； 　（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。 　　前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。 物业安全管理 侵权关系VS合同关系 三、实务：物业费收取与救济 1、物业费变更 2、拖欠物业费处理 全民大讨论 谢 谢 联系方式：黄莎 律师 Email: sha.huang@ 电话：0771-5512744