第3章房地产市场及其运行规律.ppt

第3章 房地产市场及其运行规律 房地产业不仅包括生产环节、也包括流通和服务环节。 在市场经济条件下，房地产市场的存在和发展是房地产业健康发展的前提，也是房地产开发企业赖以生存的基础。 准确分析和把握房地产市场发展现状和未来发展趋势,进行科学的开发投资决策,是房地产开发商迈向成功的第一步,也是其重要的工作内容。 第1节 房地产市场概述 一、市场的概念 市场是社会分工和商品交换的产物，是维系商品经济的纽带。 市场是指买卖双方进行交易的场所（狭义） 市场是买者 与卖者相互作用共同决定商品、劳务价格和交易数量的机制（西方经济学） 市场是交易活动的总和，即流通中所发生的交换关系的总和（广义） 市场是资源配置的一种手段 二、房地产市场的概念 狭义的房地产市场是指房地产交易的专门场所。 广义的房地产市场指的是房地产交易活动的总和，即房地产商品在流通中发生的交换关系的总和。 房地产市场是买者 与卖者相互作用共同决定房地产商品价格和交易数量的机制（西方经济学） 房地产市场是房地产资源配置的一种手段 三、房地产市场的构成要素 （一）主体 指房地产市场上的交易双方。 （二）客体 房地产市场上的交易对象。 （三）中介 指房地产交易活动中的中介机构，如房地产经纪人。 四、房地产市场分类（市场细分segmentation） （一）按地域范围细分 房地产是地区性的市场 地域所包括的范围可大可小，由于房地产市场主要集中在城市，常见的是按城市划分。 如某城市内部各区域间的房地产市场存在较大差异，则可按照城市内的某一个具体区域划分。 市场范围越大，其研究深度就越浅，研究成果对房地产投资的实际意义就越小 （二）按房地产的用途细分 不同用途的房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、客户类型等方面存在较大差异。 居住物业市场 商业物业市场 工业物业市场 特殊物业市场 土地市场 （三）按存量增量细分 一级市场(土地出让市场) 二级市场(土地转让、新建商品房交易市场） 三级市场（存量房交易市场） 一、二、三级市场（增量市场与存量市场）是一种联动发展的关系 （四）按房地产交易形式细分 房地产买卖市场 租赁市场 抵押市场 （五）按目标市场细分(targeting market) 市场是广阔的，任何企业都无法为该市场上所有的消费者提供服务，企业要识别自己能够有效服务的最具吸引力的细分市场。 将某种物业类型按其建造标准或价格水平，细分为低档、中低挡、中档、中高档、高档 按目标市场群体特征（年龄、收入、性别、家庭规模）进行细分 第2节 房地产市场的供求关系(西方经济学) 在市场经济条件下,供求关系是决定价格的主要力量。 一、房地产市场的需求 1、概念 在一定时期内，房地产市场的消费者愿意并且能够购买的房地产的数量。 需求是在一段时间内而非在某一时点上所发生的量。 需求是期望值，指可能实现的购买量，它与消费者最终实际的购买量不一定相同。 需求是指有效的即可能实现的购买量。 2、需求曲线 假定需求函数中除该种商品自身价格以外所有其它影响因素均保持某种水平不变时商品需求量与价格之间相互关系的几何曲线。 3、房地产市场需求的特点 基本需求，市场具有广泛性 需求具有多样化 需要借助金融信贷来进行融资 4、影响商品住宅市场需求变化的主要因素 收入的变化 其他商品的价格变化 （替代品） 对未来的预期 政府政策的变化 二、房地产市场的供给 1、概念 在一定时期内，房地产市场的生产者愿意并且能够向市场提供的房地产数量。 2、房地产供给曲线 令供给函数中所有其它影响因素保持不变，仅考察供给量与自身价格之间的关系，其几何表示就是供给曲线。 较长时间，房地产供给曲线S为上扬的一条曲线，符合供给法则。 短期内，由于住宅的开发周期较长，不可能马上有更多的住宅进入市场，这时住宅供给弹性接近于零,供给曲线为垂直于横轴的直线。 3、市场供给的特点 市场供给缺乏弹性 市场供给具有非同质性 市场具有高度的垄断性，竞争不充分 4、影响房地产市场供给变化的因素 房地产开发成本 政府政策的变化 对未来的预期 三、价格机制对房地产市场供求关系的调节作用 价格机制是这样一种经济体制，在这个体制中，各种商品和服务的相对价格在不断地发生变化，以及时反映其供给和需求的变化。 人们通常使用市场供求曲线，通过建立起某种产品的单位价格与该产品在单位时间内的供求数量关系，来帮助了解价格机制对市场供求关系的调节作用。 房地产需求