第九章_财务管理与绩效评价_Microsoft_Word_文档.doc

第九章 财务管理与绩效评价 （一）考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对财务管理、财务报告分析、物业管理绩效评价、物业管理报告等内容、方法的熟悉程度，以及物业经营管理中财务与绩效管理的能力和知识水平。 （二）考试基本要求 掌握：物业管理绩效及绩效评价，物业管理绩效评价的主要类型，物业管理绩效评价的指标体系，物业管理报告的类型及内容构成，编写物业管理报告。 熟悉：财务管理的对象、目标、内容和手段，物业管理绩效评价的标准及评价结果的表达方法，物业管理报告编写中的注意事项。 了解：财务报告的构成与内容，财务报告分析的主要形式，财务报告分析的主要方法与一般过程，绩效评价的主要方法。 第一节 财务管理概述 一、财务管理对象-熟悉 财务是指企业为了达到既定的目标所进行的筹集和运用资金等活动及这些活动所体现的各种关系。因此，企业财务管理是指对企业财务活动和财务关系实施的管理，企业财务管理的对象包括企业财务活动和各种财务关系两个方面。 (一)企业财务活动 企业财务活动是指在商品货币经济条件下企业的资金运动，包括资金筹集、运用、耗费(资金成本)、收回和分配五个相互依存、相互制约环节。 (1)资金筹集是指物业管理企业为了持续从事物业管理、经营与服务活动而必须筹集所需资金的过程。它是资金运动的起点，是决定物业管理企业生存发展的重要环节。 (2)资金运用是指物业管理企业将所筹集到的资金，按照一定的原则与目标，投入到物业管理、经营、服务中去的过程。它包括资金的投放和各项资产的使用两方面。 (3)资金耗费是指物业管理企业在筹资和开展物业管理、经营、服务过程中所发生的各种成本费用。 (4)资金收回是指物业管理企业所取得的各种收入，如物业管理报酬、开展物业经营以及多层次服务所取得的收入等。它们是物业管理企业持续经营的前提条件。 (5)资金分配是指物业管理企业将所取得的各种收人，首先用于补偿物业经营管理耗费和缴纳各种税金，然后再将其余额按照有关规定进行分配。 企业的资金运动有静态和动态两种表现形式。静态形式是资金占用和资金来源的统一，包括：固定资产和流动资产，流动负债、长期负债和所有者权益；动态形式则可以分为经营性现金流动、投资性现金流动和筹资性现金流动三种类型。 物业管理企业资金运动是静态和动态的对立统一。因此，对企业的资金运动应从总体上进行科学考察，既要着眼于过程，看到它的动态表现，进行资金流量管理，也要着眼于结果，看到它的静态表现，进行资金存量管理，二者相辅相成，不可偏废。 (二)企业财务关系 企业财务关系是指企业财务活动所体现的企业与各方面的经济关系，包括以下几个方面： (1)企业同其所有者之间的财务关系。 (2)企业同其债权人之间的财务关系。 (3)企业同其债务人之间的财务关系。这种财务关系主要包括三个方面：一是物业管理企业与物业管理服务的消费者，如业主、租户之间发生的，要求消费者按期交纳管理服务费的债权性关系；二是物业管理企业与其被投资单位之间发生的要求参与分配利润的债权性关系；三是物业管理企业在开展多种经营过程中作为供货方向购货方提供商品，而与购货方之间发生的债权性关系。正确处理这种财务关系，是确保物业管理企业资金顺利回收的重要保证，也是物业管理企业持续经营的基础。 (4)企业内部各单位之间的财务关系。 (5)企业同职工之间的财务关系。 (6)企业同国家机关之间的财务关系。 物业管理企业的资金运动，表面上看是钱与物、钱与钱的增减变动，实质上体现了人与人、单位与单位之间的关系。物业管理企业要搞好财务管理工作，必须根据物业管理企业资金运动的规律，合理组织企业各方面的财务活动，正确处理企业与各方面的财务关系。 二、财务管理目标－熟悉 财务管理目标又称理财目标，是指企业进行财务活动所要达到的目的，是评价企业财务活动是否合理、有效的标准。财务管理目标为企业财务管理工作确定了基本的方向，是物业管理企业经营管理成功的前提。一般来讲，财务管理目标有总体目标和具体目标两个方面。 (一)财务管理总体目标 财务管理总体目标是企业全部财务活动需要实现的最终目标，它是企业开展一切财务活动的基础和归宿。根据现代企业财务管理理论和实践，最具有代表性的财务管理总体目标主要有以下几种提法： 1．利润最大化 利润额是在一定期间内企业全部收入和全部费用的差额。利润最大化是指物业管理企业占用和消耗尽可能少的资产，为社会和业主提供优质的管理服务，获得最大的利润。 2．资本利润率最大化或每股利润最大化 资本利润率又称净资产收益率，是企业净利润与资本(即净资产或所有者权益)的比率，用以反映企业运用资本获得利润的能力。每股利润也称每股盈余