2010城市进入研究(津南)83p.pptVIP

目录 专题——整体经济的发展带来的人口郊区化倾向 各区域规划分析 重要交通规划 项目分布与交通动线 区域价值分析 区域发展潜力 区域潜力比较分析 城市化水平 人口预测 区域土地市场供需情况 土地供应与成交结构比例 居住类土地成交价格趋势 土地容积率变化 典型居住类土地位置图 近年来区域地块出让典型土地情况 土地供应的热点区域 未来土地出让的产品类型分布 住宅市场特点 发展潜力较大，整体上配套并不成熟，仅临近市区和镇政府区域较为发达，而其他区域则发展较为初级。 目前商业配套等设施不能满足房地产市场发展的需要。 主要形成3个热点区域： 郭黄庄一带及双港构成的环外区域，该区域已08年以前开盘老项目为主，多为河西、河东、南开城市外迁居民为主 咸水沽镇构成的津南区中心区域，该区域现售项目基本为09年下半年开盘，区域购房者地缘性极强 天嘉湖地区构成的新兴区域，在首项目主要为星耀五洲，潜在项目较多，而且多以百万平米以上大盘为主，该区域在吸纳区域客源的同时也吸引了大批外来购房者 随着需求增加，津南区成交价格稳步上涨。 从发展来看，西部市区——天嘉湖一带，目前是津南热点区域。 未来天嘉湖地区仍将继续成为开发热点区域，竞争较为激烈。 分析： 1、星耀五洲等项目多年运做，形成一定的市场基础，具有一定的知名度。 2、具有水景、规划等自身资源。 3、未来津南区政府将搬至此处，成为津南区的核心区域。 4、已经有大量知名企业进入，获得土地储备，随着其项目的开发，将提升整个地区地产市场的开发水平。 主要项目目前集中在主要交通动线沿线 主要典型项目基本情况 项目概况：近郊中低密度大盘，紧邻外环，城市区域位置优越 区域住宅市场供需情况 需求预测 需求总量预测 价格变化情况 产品价格预测思路 产品价格预测 产品价格预测 产品价格预测 建筑规模分析 成交产品类型情况 各类产品成交主力面积区间 各类产品成交主力总价区间 产品去化情况 客户类型分析 客户特征 客户偏好 购买低密产品客户对产品品质要求较高 200-300平方米经济型别墅和200平方米以内的洋房类产品是购买低密产品客户的最爱。 价格方面，购买低密产品客户对价格敏感度较低，只要产品符合客户需求，对价格不会太看重，当然购买洋房类的客户，对价格敏感度要高于别墅类客户 购买普通住宅类产品的客户对价格敏感度非常高: 07年至今该区域购房者对40-60万总价段的产品有较强的偏好，但伴随区域成交单价的增长，区域客户购房总价段逐渐向60-80万/套过度。 购买普通住宅的客户对于80-100平方米的产品较为偏好。 在销售过程中小高层类产品，在销售速度上明显优于高层类产品。 由于购买普通住宅的客户对价格要求比较高，所以对区位、房型等敏感度较低 竞争企业类型 重点企业土地储备 竞争布局 津南区成交价格自09年初楼市小阳春以来一路上扬，至10年1月区域成交价格已接近历史最高点。 PART 3 住宅市场发展情况 整体发展特点 典型项目分析 需求总量及预测 价格及预测 产品分析 客户需求及特点 对项目价格预测主要采取以下思路： 用连续多年的价格数据和影响价格因素变化的指标，建立和价格的多元回归模型来预测未来价格的变化。 影响价格的指标因素选取： 1、地区GDP——房地产市场和地区经济发展相关性较大，因此要考虑地区的整体经济情况。用GDP指标来反映出地区的经济发展水平，同时代表经济综合因素对房地产市场的影响。 2、城市人口化水平——考虑地产项目受区域位置的影响较大，所以项目所在地区的成熟度对项目价格有一定的影响。由于无法获得胡家园地区的城市化水平，因此用整体的城市化水平来代表胡家园地区的情况。 3、可支配收入——考虑地产产品的购买和居民的购买能力相关，以此来判断居民的收入状况。 4、住宅项目开工面积——利用开工面积来反映出地区的供应，以此来判断每年的竞争情况。 10291 79.1 32.0 146.1 6226 2009 9680 69.6 29.5 130.1 6390 2008 9563 40.2 28.0 124.3 5739 2007 8688 95.5 26.6 104.2 3802 2006 7884 73.1 23.8 85.7 3073 2005 反映出居民购买能力 反映竞争情况 反映地区成熟度 经济综合因素 反映价格变化 指标说明 可支配收入（元） 开工(万平米) 城市化水平% GDP(亿) 价格水平(元/平米) 年 原始数据 数据说明：通过查每年的《天津市统计年鉴》、《塘沽区国民经济发展公报》、 CRIC中国房地产决策咨询系统，分别获得宏观数据和项目数据。 价格水平为根据CRIC系统中销售备案数据统计得出。 利用SPSS 建立多元回归线性模型，过程参见 根据计算结果，建立以下回归模型。