2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p.pptVIP

营销策略分析 包装和展示系统-----其他措施 由于项目距离市区及滨海核心区均较远，且公共交通缺失，因此，项目应配置至少三条线路的看房班车； 即市区方向一条线路； 滨海方向一条线路； 环项目周边区域一条线路。 看房班车也是风景！ 大巴也“疯狂” 营销策略分析 精准营销系统 线上推广： 针对不同客户类型进行差异化推广策略 线下推广： 客户对位产品细分；点对点精确打击 营销策略分析 精准营销系统----卖点的分别释放 地缘居住型 产业相关型 投资型 主打卖点 产品品质 渤龙湖景观 产品品质 高性价比 升值潜力 高性价比 大众媒介 滨海西区心脏；墅境洋房生活 小众媒介 （DM、短信） 回归渤龙湖；还你一座墅境洋房 同样的距离、同样的房款、不同的享受 滨海智谷；价值洼地里的墅境洋房 营销策略分析 精准营销系统----客户对位产品的细分 针对不同营销节点和不同主推产品类型，对位目标客户进行双向细分；并由此筛选匹配度最高的客户进行点对点精准推广，以达到事半功倍的效果。 例： 140平米洋房 潜在客户 市区范围客户筛选 1、资产在300万以上 2、居住于河东卫国道沿线 3、现有住宅小于140平米 4、购房时间超过5年 + 滨海新区客户筛选 1、资产在300万以上 2、居住于石油新村 3、现有住宅小于140平米 4、购房时间超过5年 目标客群1 + 目标客群2 制定针对性推广策略 营销策略分析 客户量要求 假设项目开盘均在在8000-8500元/平米区间，则要完成1亿元销售目标，需完成销售90-95套；按意向客户3：1的转化比例计算，则需达到有效蓄客量270-300组； 按前文客户分析及未来推广效果预估，设定客户来源分配大致为： 建工新村、农工新村：80组 华明镇、东丽湖： 50组 空港及机场片区： 20组 开发区西区： 30组 市区各区域： 80组 滨海新区各区域： 30组 中心庄及周边区域： 20组 60% 项目周边 40% 其他区域 从海油公司内部了解：建工新村、农工新村将在近期拆迁，预计拆迁补偿为每户150万元；因此项目前期应将建工、农工新村客户作为重点突破区域 市区、渤海石油东沽居住大院作为先期阶段重点突破区域。其中市区以河东区卫国道沿线、河北区靖江路板块为主 注： 本方案主要探讨内容为项目自身价值体系的梳理及对位的目标客户分析及差异化竞争策略研究；故在方案中省去了部分常规内容，主要是为了更加清晰的探讨和解决核心问题，而并非代表上述内容可以剔除！我们将在下一步工作中逐步细化完善项目整体营销方案内容，敬请谅解。 目标客户扫描 产业相关型-----价格牵引型 以机场及其维修服务区、空港投资中心及服务区、产业区构成； 目前区域就业人口超过6万人，白领（年薪8万以上）人口超过2万人； 客户特征： 有一定的经济支付能力，客户以青中年群体为主； 天津市区、外来人员是区域主要人口来源； 租房居住比例较高；购房意愿和需求强烈； 置业区域以东丽湖、华明镇、河东卫国道沿线为主。 客户语录：我们公司是去年刚到空港的，现在公司有50人左右，多数是从北京过来的，现在都在华明镇住，公司给租的房子； 要是价格合适的话倒是想在这边买一套，主要想看看东丽湖吧，那边环境不错； （听完本项目介绍）要是价格便宜的话也可以考虑啊。 自住兼投资；性价比考量 机场服务区 空港服务区 空港产业区 中兴集团，寇女士，32岁 目标客户扫描 产业相关型-----刚性需求型 由高新技术产业人群和总部经济区商务人群构成； 目前区域内尚无投产企业及人口，预计较快进入的企业为明阳风电、航天基地等大型企业； 客户特征： 有一定的经济支付能力，客户以青中年群体为主； 区域发展初期企业集体购买模式较多； 注重居住实用性，与自建宿舍、租住等方式的成本比较； 企业配套居住区；投资成本考量 参考空港加工区及其他类似区域发展情况，在区域发展初期，企业员工提前置业的可能性不大，多数为企业团购住房作为配套居住区 目标客户扫描 产业相关型-----刚性需求型 主要由目前西区产业人口和其他相关人员构成； 目前西区进驻投产企业约160家，常驻产业人口约3万人。 客户特征： 有一定的经济支付能力，客户以青中年群体为主； 目前多数在市区和滨海新区居住； 区内无商品住宅项目，品质居住需求强烈； 就近居住；环境和生活成本要求 客