2011宿州富通鞋城项目规划建议报告35P.pptxVIP

开发战略建议： 目前开发商在宿州有以下三个项目： 信宏建材市场：开发区生活、居住配套未成熟，中豪、意邦等项目竞争激烈，而且已经进入销售阶段，时间上我们不占优势，建议暂缓该项目开发，待市场成熟后再行研判； 东方财富广场：位于市中心区域，财富价值最高，最易去化；但是目前拆迁工作有待完成，开发条件尚不成熟； 富通鞋城项目：依托于百丽及周边鞋材企业的市场，具备较大的商业价值，随着开发区的规划建设进度，已经具备开发条件，建议最早开发该项目。 我们建议项目开发顺序为：富通鞋城项目——东方财富广场——信宏建材市场;鞋材市场状况分析;中国鞋业概况 ;广州鞋业;站西路鞋业;步云天地;广州鞋业市场特点之一;广州鞋业市场特点之二;广州鞋业市场特点之三;广州鞋业市场特点之四;广州鞋业市场特点之五; 广州鞋业市场经过多年发展和积累，已成为全国乃至全球鞋业集散地；宿州无长时间市场基础的积累。 广州市场产业链完整，材料、成品、原材料、加工、经销、对外贸易等，现有宿州鞋业以制造、加工为主，贸易、展示功能较弱，短时间内难以形成完整产业链。 广州市场管理体系成熟；宿州市场尚未成熟，需要有多年的培育才能完善。 项目周边竞争楼盘已经进入销售，时间节点上本项目已经落后。 ; 宿州地理位置优越，依托制造业产业转移的趋势，覆盖华中、华东及华北市场。 百丽、康奈等一批中国鞋业的龙头企业进驻宿州，已初步形成一定的产业支撑。 相比较其他竞争对手面世时间上落后，可以在规划上超越对手，在销售节奏上掌控市场对手，达到后来居上的效果。 相对于本项目的产业定位，在招商上与竞争楼盘无明显冲突，具有产业支撑，招商优势明显。 和其他项目商业业态上错位经营，可以将所在地区打造成城市新商业中心，达成共赢。 ;市场结论;产品规划建议;现方案规划思考： 规划中整体商业体量偏大； 大规模专业市场开发须循序渐进，前期推盘量应合理控制； 城市综合商业氛围须以成熟居住环境为基础，目前条件未成熟； 解决方案： 丰富产品类型，以LOFT类商业形态减低商业去化压力； 专业市场先行，控制开发节??，一期以不超过10万方为限； ;产品布局思考： 现方案中公寓、商业、专业市场互相穿插，相互影响； 公寓产品缺乏绿化、景观、安保等社区概念，严重影响居住品质，进而影响销售； 外高内低的整体布局影响商业开放度，不利于商业氛围的形成； 根据政府要求，项目专业市场及商业配套面积不低于50%。 解决方案如下： ;;;产品布局建议3 ;产品布局建议4 ;产品布局建议5 ;产品布局建议 ;开发序列建议 ;方案二： 特点：在公寓之前先行建立星级酒店等地标性建筑，提高项目知名度及品质，可有效提升后期公寓、商业等产品的价值，开发资金压力相对较大。;1;附：LOFT公寓形态及特点 ;附：广州步云天地规划及管理参考;附：广州步云天地规划及管理参考;附：广州步云天地规划及管理参考;附：广州步云天地规划及管理参考;附：广州步云天地规划及管理参考;我司提供服务内容： 整体推广、销售策略制订及执行； 销售及招商全程代理； 企划、设计，物料制作供应商协调； 媒体关系梳理、媒体投放计划制订及执行； 活动计划制订及执行；