2012下半场如何做开发——从“亮点”到“痛点”75p.pdfVIP

下半场如何做开发？ ——从“亮点”到“痛点” 11 前言 22 国房地产市场上半场特征 p房地产的发展靠融资 p利润靠 价上涨、存地捂盘 p销售靠恐吓营销、VIP卖楼…… 3 房地产上半场我们为什么会成功？ p经济的快速增长导致了 价的快速上涨 p房价快速增长下所有拿地策略都是正确的 p项目亮点可以掩盖住其痛点 4 在上半场房地产开发 关于利润的两个现象 p现象一：土地放置可以带来高利润 p现象二：开发反而没有卖地更赚钱 p…… 5 下半场所面临的市场环境的变化 p房价由阶段性暴涨逐渐回归理性； p政府调控政策将保持严厉态势； p区别化的 贷政策将成为常态； p成本结构发生变化、土地成本加大； p开发商开始由一、二线城市向三、四线城市纵深发展 6 房地产下半场开发模式所产生的变化 p利润来源由房价拉动型向项目运营型转变 p开发商将更加关注资金使用效率 p规模化企业的标准化操作更具有市场竞争力 p开发行业越来越像制造业，并运用金融行业理念 7 净资产收益率 8 调控下，房企净资产收益率（ROE）回落 那么应如何提高房企ROE？—— 9 提高资产周转率是改善房企未来ROE的主要途径 ，这更能体现龙头房企的营运能力 过往囤 地模式 已经走 不动， 快周转 是主旋 律 10 在房地产下半场，我们在开发中应该做什么