2012南通壹城阶段性营销报告95p.pdfVIP

南通壹城阶段性营销报告 分析现状、锁定目标、精准营销 2012年11月09日 引言 目前区域内的竞品数量较多，市场12 月份推盘的风险性最高，如 何降低风险又能够实现二期尾盘快速区划的目标，我们目前只能 借势三期卖二期，同时也正好为了3 期的蓄水。 由于目前市场情况不乐观，年内整体市场走势不清晰，客户观望气息浓厚，故年终销售不容乐观，在剩 余房源的销售过程中，暗折暗扣力度建议加大，以加快去化速度。结 合活动和三期的即将公开，强势去化房 源，以保障资金回笼，实际价格以集团内部团购的最低价，分点数分项目进行折扣。 难 于 蜀 上 道 青 难 天 ， ？ 易 难 否 否 ？ ？ 粮 破 知 敌 天 草 敌 己 众 下 论 论 论 论 论 提纲 一． 宏观分析（宏观政策、土地市场、南通成交情况、媒体表现统计） 二． 竞品分析（各竞品简述及量价走势分析） 三． 阶段目标（1.剩余房源分析 ，2.目标导向推导） 四． 营销战略（1、指导性方向确定2、主导广告语） 五． 形象策略（1、案场横幅 2、楼梯灯光字3、入口标识亭子4、清水样板间 5、售楼处周边和街区罗马旗6、销售道具完善) 六． 推广策略（1.线下推广 2、夹报 3、直邮4、软文5、短信6、邀请函直邮 7、高档消费场所易拉宝和台卡8、百货微型展9、户外 ） 七． 价格策略（1、案场价格引导2、特价房源推出） 八． 活动策略（详见拉斯维加斯方案） 目录 一．宏观分析 二．竞品分析 “基于市场” 三．阶段目标 四．营销战略 五．形象策略 “借势3 期” 六．推广策略 七．价格策略 “精准策略” 八．活动策略 天 一 、下 宏 论 观 分 析 政策导向： 2012年政府换届期间，至年底预计政 策无松动迹象 2012.08.24 住建部：地方不得以任何理由放松调控； 2012.08.29 发改委：稳定房地产市场调控政策不动摇； 2012.09.24 住建部：对放松楼市调控地区将适时实行问责； 近期正值十八大，国务院发表： 坚决打击投机，不要幻想房地产大反弹； 全年成交走势： 下半年成交量出现短暂回 3月开始通城各项目以 升既进入回落 高折高扣为主打，刚需客 户逐渐回到市场 ，成交量 出现小幅回暖现象； 2012年1-10月住宅成交走势 2000 1800 1791 1600