2012天津北辰区新项目市场分析报告57p.pptVIP

地块所在区域土地市场情况 2011年—2012年4月北辰区经营性（住宅）土地市场情况 　 第一部分 项目宗地属性解读 3、周边配套 1、市政配套：本宗地周边道路通畅、交通便利具备“七通一平”标准 2）其他配套 【餐饮配套】麦当劳【学校教育】集贤幼儿园、北仓小学、华辰学校、四十七中、天津广播电视大学北辰分校【周边医院】北辰医院、北辰中医医院、北辰第二专科妇产医院、天穆骨科医院【邻近银行】农业银行、工商银行、中国银行【商业环境】易初莲花超市、华润万家超市、集贤市场、双发商业街、霞光商城、北辰邮局【其他配套】北运河、堤岸公园、刘园苗圃、北辰公园 6、预期土地价格 经与北辰区政府有关部门沟通，初步确定该地块楼面地价楼面地价3000 元/㎡，按容积率2.0计算折合400万元/亩。 7、项目取得方式的风险分析 通过招拍挂取得，有可能出现竞争对手的风险。 三、住宅市场发展情况 1、整体发展特点 北辰区2011年新建商品住宅销售面积约30万平米，销售均价为8236元/平米，成交量位于环城四区的最低值，其他三个区西青区、东丽区、津南区成交面积分别为128、97、97万平米，北辰区与三个区相比相差巨大。 ? 北辰区北仓镇与青光镇交界处 ? 北辰区北仓镇与青光镇交界处 ? 北辰区北仓镇与青光镇交界处 ? 北辰区京津公路东侧 位置 330 311 359 792 单价（万元/亩） 4099 ? 44870 2.9 ? 37740 ?津北辰京（挂）2011-217号 2450 ? 34390 2.2 ? 63801 ??津辰双青（挂）2011-152号 2750 ? 30620 1.7 ? 65495 ??津辰双青（挂）2011-153号 2750 32740 1.8 ?? 66120 ??津辰双青（挂）2011-150号 出让面积（㎡） 容积率 成交价格（万元） 楼面地价（元/㎡） 名称 2011年全市住宅用地出让2206.44公顷，下降14.2%，北辰区出让住宅用地约30万平米，且地块主要集中在天津住宅建设发展集团有限公司整理的北辰区北仓镇与青光镇之间，出让价格在300万/亩—400万/亩。 三、住宅市场发展情况 1、整体发展特点 三、住宅市场发展情况 2、典型项目分析 地块 4600元/㎡ 6500元/㎡ 10000元/㎡ 14000元/㎡ 11000元/㎡ 16000元/㎡ 7000元/㎡ 11000元/㎡ 8300元/㎡ 18000元/㎡ 三、住宅市场发展情况 2、典型项目分析 天津信地房地产开发有限公司 12000元/㎡ 80000㎡ 别墅 天籁湾 天津顺潮房地产开发有限公司 15000元/㎡ 300000㎡ 别墅 龙顺御墅 天津双乐德房地产开发公司 8300元/㎡ 700000㎡ 高层 柴楼新庄园 天津市长业房地产开发有限公司 10000元/㎡ 66000 ㎡ 高层 都汇杰座 天津市至圣投资有限公司 11000元/㎡ 400000 ㎡ 高层 泽天下 开发商 均价 建筑面积 物业类型 项目名称 北辰区高层项目售价在8000-10000元/平米之间，区中心几个项目售价较高，周边乡镇高层售价8300元/平米。别墅项目售价在14000-18000元/平米之间。基本没有知名大型开发商进入北辰区。 1.8元　 物业费 　天津市盛世优行物业管理有限公司 物业公司 物业管理 　 车位数 地上170元/月；地下300元/元 车位价格 客流不多 现场氛围 　二室 热销户型 全款97折　 促销策略 40套左右　 11000　 80-95平米/120-150平米 　二室/三室 　 月去化 价格 　 　 　 建筑面积 主力户型 目前销售楼栋号 2010-10? 　 开盘时间 　85% 已销售面积 销售情况 周边及小区配套 配套 2010.10　　 开盘时间 830　 总户数 35%　 绿化率 -　 外立面 2012.4　 竣工时间 　高层 建筑形态 -　 建筑密度 　400000平方米 建筑面积 -　 销售电话 6 总栋数 　1.6 容积率 200000平方米 　 占地面积 天津市至圣投资有限公司 　 开发商 天津纵横房地产投资咨询有限公司 　 代理商 北辰京津公路与延吉西道交口华辰中学旁 地理位置 泽天下　 楼盘名称 基础信息 三、住宅市场发展情况 2、典型项目分析 2.8元/平米 　 物业费 　天津长瀛物业管理有限责任公司 物业公司 物业管理 520　 车位数 地上170元/月；地下300元/元 车位价格 客流不多 现场氛围 　一室/二室 热销户型 全款9.5　 促销策略 　 10000　 40-77平米 　一室/二室