养老地产项目盈利能力评价研究——基于303份调查问卷的结构方程模型分析.docVIP

养老地产项目盈利能力评价研究——基于303份调查问卷的结构方程模型分析 PROJECT MANAGEMENT TECHNOLOGY 2016年5月 第14卷第5期 养老地产项目盈利能力评价研究 基于 303份调查问卷的结构方程模型分析 郑生钦 司红运 贺庆 (山东建筑大学管理工程学院，山东 济南 250101) 摘要：针对当前我国养老地产项目的建设热潮及养老地产项目所面临的前期投资大、回报周期长、运营成 本高、盈利能力差等现实问题，从开发商的角度，构建养老地产项 目盈利能力评价体系。采用结构方程对 实际调查问卷数据进行模型分析，计算出盈利能力评价体系中各指标的权重，总结评价养老地产项目盈利 能力的五大关键因素，并且以算例验证。研究结果表明，应用该方法对养老地产项目的盈利能力进行评估 是切实可行的，在一定程度上能够帮助开发商有效评判项目盈利能力，规避投资风 险。 关键词：结构方程；养老地产；盈利能力 0 引言 自20世纪末我国进入老龄化社会以来，老 龄人口规模急速扩张。根据 《2015中国家庭发 展报告》，截止到2014年底，我国60岁以上的 老年人口已达 2．12亿，在总人口中占比15．5％； 2035年老年人口数将达到4亿，届时失能、半失 能的老人数量将达到峰值。随着老年群体的日趋 庞大和养老市场的需求激增，养老地产作为房地 产业的一种新型业态，结合社会化养老服务产业 应运而生 j。经济新常态背景下，住宅市场持续 低迷，作为名副其实的夕阳工程和朝阳产业，养 老地产项目俨然已成为众多房地产企业转型升级 的战略选择。 养老地产，也称作盈利型养老社区，是基于 去老化和适老化，发展起来的新兴服务产业。它 以养老住宅为基础，集休闲、餐饮、娱乐、保健 与养生为一体，附加医院、护理中心、文体中心 等配套服务设施 ，依靠销售、出租等专业化运作 模式，实现自身盈利和长远发展 。养老地产兼 具市场运作和服务社会的双重属性，是解决人口 老龄化问题，推动中国人口可持续发展的实现形 式。但是，目前我国针对养老地产的实践还停留 在探索阶段 ，养老地产项目的开发面临前期投 资大、回报周期长、运营成本高等诸多难题，现 有养老地产项 目的经营状况不尽乐观，大多数项 目建成后收益极低甚至亏损。通过对现有养老地 产项目盈利能力的评价与学习，可以为开发商的 投资决策提供合理参考，进而吸引更多的社会资 本，促进养老地产项目的健康发展。 西方国家在 20世纪70年代便已步人老龄化 社会 ，其养老地产的发展较为成熟。Tom Kelly 早在2005年便提出 “以房养老”模式——倒按 揭制度，并认为该制度可以提高老年人的生活质 量，缓解社会保障体系的压力，促进社会保障体 系的完善 J。Miehelle等从各个角度及各个社会 层面对养老地产建设经验进行了研究和总结，对 养老地产的融资模式、供给模式、发展模式和租 金定价以及最后的循环运营模式做出了详细阐 述 。根据 Arto等的研究可知，利用综合评分 法构建一套系统的管理工具，由每个方面的权重 计算养老地产的综合得分，可以对养老地产做出 2016年第14卷第5期 郑生钦等 养老地产项目盈利能力评价研究——基于 303份调查问卷的结构方程模型分析 整体的评价 。国内针对养老地产的研究相对落 后于国外，大多数研究成果集中在 2011年之后。 徐瑞峰通过对养老金融创新、发展养老经济进行 研究分析，提出将互联网运用于养老地产行业和 互联网时代养老地产的发展创新 J。岳彩轩等从 产业价值链资源组合的新角度出发，探讨养老地 产商业模式创新动因、创新路径，并聚焦产业价 值链的关键增值环节，构建出养老地产纵向一体 化与价值链资源整合商业模式 j。李铭在识别养 老地产盈利关键因素的基础上，构建了养老地产 盈利模式影响因素模型并且通过调查问卷搜集资 料，对养老地产盈利模式的影响因素进行了实证 检验 ¨。韦海民等针对运营阶段提出的 “战略 联盟模式”，并对包括运营商选择、契约签订、 信息平台搭建、风险控制及利益最终分配的全流 程进行梳理??J。卢梅等通过分析养老社区项 目 选址的影响因素，采用蛛网评价法和物元可拓理 论建立区域市场选择模型，用以确定项目的具体 位置 。 对于政府扶持、社会投资的企业开发商来 说，盈利是投资者开发、运营、服务养老地产的 前提和保证。但是通过对相关文献的研读发现， 学者们针对养老地产项目的探索主要集中于项 目 投资融资、设计选址、运营模式、产业价值链等 方面，对养老地产项 目盈利能力及其评价的研究 几乎没有涉及。本文拟从开发商的视角，针对我 国养老地产的