2013《城市综合体的中国式游戏》233P.pdf

在快速城镇化、土地资源稀缺、政策限制、人口膨胀等多种因素的综合 作用下，综合体已成为中国房地产发展的重点之一。其中，商业物业由于市场 价值大、开发更灵活、生活参与度高、与人的交流互动性强等原因备受关注， 商业同时也是选址、开发设计、招商运营等环节最难攻克的一种物业。正因 如此，商业综合体开发成为难中之难。本书是世联二十周年之际新出版的一 本专门探讨如何定位、如何面对中国城市独有的“综合体热”、如何面向未来 城市发展和如何解决“综合体综合症”的实践总结，是世联“国际视野，在地 实践”的一本接地气的专业总结。世联认为：综合体的解决之道绝不简单，用 一句话说就是：须策、招、售、营一体化。 世联地产顾问丛书编辑委员会 陈劲松 周晓华 梁兴安 林蔚 宋春生 冯刚 许谦 主要编撰人员 刘利华 杨燕 刘敏 陈应庚 贾黎莉 刘庆羽 编审 朱昊 陶黎 设计 卡邦传媒 2013年4月第1版 170mm×242mm ·10.5印张 业务联系电话： 华南区域：0755-2216 2311 华东区域：021-5108 0281 华北区域：010-8567 8047 西南区域：023-8903 8576 深圳世联地产顾问股份有限公司 /worldunion1993 序 如何定义城市生活：综合体+ 全球人口数量正在从五十亿迈向七十亿，而且增长速度正在加快，未来 这七十亿人口的70%将生活在城市，也就是说相当于目前的全球人口将全部 生活在城市中。那么，城市将会是什么样子？如果对这个问题还没有一个绝 对的答案，只能说，人类到目前为止，没能做好足够的准备来为自己繁衍的 后代负责。可以想象的是，在未来“又干、又热、又挤、又雾霾”的地球上，城 市几乎是唯一的解决方案，而这个唯一解，又是一个解多元多次方程式的过 程，变量甚多，复杂无比。 迄今为止，所有的城市解决方案、模式都是求解当下的问题，故几乎所有 “成功范例”都是过去人类成功解决当时当地问题的模式，而非解决现在的 全球模式，更不是未来的。比如美国Outlets（中文称“奥特莱斯”）模式，就被 当作成功的范例引进，这个模式在美国之所以成功，因其基本形态适合：a. 目 的地购物；b. 驾车；c. 过季折扣品牌；d. 一站式集合。如果硬是将其作为一个 人造小镇的中心，尤其是模仿其占地和停车的模式，显然不适合中国：占地太 大，密度太低，不适合小镇日常业态。 再以独立的大型“Shopping Mall”为例，产生于北美的一站式大型购物 中心正在中国各城市兴起，这种集中购物仍然是满足北美“低密度城市”市民 开车购物的需求。在香港，大型购物中心和折扣店很少有独立存在的，它们往 往与交通枢纽、大型写字楼和住宅区混合在一起，这才是“紧凑型都市”的标 准形态。 中国正在疾步迈向超大城市化、城市群化和城镇化。在城市不断变化的 过程中，人们的生活也在变化着。应该看到，如果将人的生活分解为“居住”、 “交通”、“吃饭”、“工作”、“休闲”、“购物”、“交流”，那么变化最不明显 的是“居住”，也就是说“住宅”的相应功能变化最小，而其他相应功能变化 最大。或者说，城市的“非住宅”功能正处于飞速的变化之中。之所以如此， 因为城市生活总是在不断被重新定义的过程中：捷运系统改变着节点之间的 联系方式，互联网电商又在重新刷新商场的界面。 城市商业综合体，正是还没有定型的城市生活形态的综合体，也是人类 解决未来生活问题的主要提案。麻烦在于，一个大型的综合体，一旦建成，便 产生了空间的固定性和产权的经营依赖性。这必须要以“如临深渊，如履薄 冰”的心态来处理；必须要面向变化中的未来功能转换来安排足够的弹性； 必须要做好现金流的平衡，毕竟，城市商业综合体太花钱了。 本书是世联二十周年之际新出版的一本专门探讨如何定位、如何面对 中国城市独有的“综合体热”、如何面向未来城市发展和如何解决“综合体 综合症”的实践总结，是世联“国际视野，在地实践”的一本接地气的专业 总结。世联认为：综合体的解决之道绝不是简单之道，而是需要综合解决之 道，用一句话说就是：策、招、售、营一体化的解决之道。我愿用综合体+来表 现这个令人鼓舞的提案，意思是专业探讨永远不应止步。 世联地产董事长 陈劲松 2013年4月