2013合肥松芝·万象城D E栋营销方案40P.pptVIP

松芝·万象城 D/E栋营销方案 合富辉煌中国（安徽公司） 2013.1.16;PART 1 营销背景与竞争分析;合肥市场现有公寓主要分为普通居住公寓和商办公寓两种性质，高端公寓稀少 合肥公寓市场现有产品实际的市场功能定位主要为“写字楼及住宅的低端替换型物业”。房地产市场的整体发展阶段决定合肥公寓市场以性价比路线为主流。 70年产权公寓，以2.9-3m平层层高为主，挑高产品多为早期审批项目，数量较少； 产品面积区间集中在30-80㎡，少量超80㎡大户型，主力户型面积集中在40-65㎡之间； 精装产品数量稍逊于毛坯产品，但有增多趋势，精装产品可能成为未来公寓产品的一种方向。合肥典型公寓项目未来将提供约80.95万方的供应量，其中已上市未销售的部分约54.65万方，未推出的量约26.3万方；;公寓市场/客群分析;*;客群分析;福乐门;;丰盛华庭;新华国际广场;通和·易居同辉;PART 2 松芝万象城价值梳理;价值体系梳理——松芝万象城七个第一;价值逻辑树;核心价值转化;核心价值转化;项目主推广语建议;项目主推广语建议;PART 3 E座营销铺排与执行;投资;投资客分析;投资客;年龄层：介于25~35岁之间的青年消费群体，多数处于过渡期城市白领层。 1、蜀山区、主城区、附近工作为主 　多数选择以工作交通便利为主，多有白领阶层、管理人员等，也不排除政务及高新区工作的客群。 2、居住过度类型（城市白领） 　城市白领，有较高收入，懂得生活享受，看中服务式管理类型。 3、办公SOHO族/成长型公司 一个或几人组成的SOHO族或成长型小公司，看中价格与未来升值潜力。;自住客;我们的客群;本体大有哪些信誉好的足球投注网站;营销四个关键词;大多数客户都只相信实实在在的东西。价格攀高，就是透支未来3-5年的升值空间。客户“不愿意看得那么远”。他们只认现在的价值。 地铁通车，那是很多年后的事情，大势不好，很多楼盘都在降价促销，是现在实实在在的行情；合肥市销量好的楼盘，都是超高性价比楼盘； 要么买不起，买得起的没资格买，限购区的尴尬局面； 价格依然是直击要害的第一切中点。 ;一、价格问题是关键，目前整体均价E座13074.41每平米.D座为8371.58每平米，在目前均价偏高的情况下解决价格问题两个办法： 1、高折扣：经过测算95折12395.04每平米。9折后11766.97每平米。85折11113.25每平米。8折后10460每平米 2、高房价：E座入市时为多少楼盘开盘期，为了吸引客户的关注度，可做直面“长江西路公寓破万的营销推广”，并配合相关软文进行系列的炒作。 4、吸引以投资客群为主的有实力的购买群体进入； 5、商业尽快开业，至少开业时间确定，运营造势的广告率先释放，让客户有盼头。真是实现商业上盖，繁华之上。用商业为住宅加分。;D/E栋营销节点排布;项目首批房源概况：;E座开盘营销时间轴线;营销推广周期：2013年2月24日-2012年3月31日，三个月时间 营销推广阶段划分：三个阶段 第一阶段：2013年2月24日前 筹备期。相关广告物料设计制作 第二阶段：2013年2月24日-3月16日 强势蓄客期。全方位轰炸，借助活动频繁造势，形成焦点。 第三阶段：2013年3月16日-3月30日 锁定成交期。开盘大战 ;第一阶段推广策略;营销事件：全网覆盖 推广目的：深挖客户、对客户进行摸底！ 推广策略：通过破万这主题的推出，对市场释放正面的信息，通过硬软广组合来吸引客户的关注。 推广主题：长江西路破万了！ 主诉求：五里墩绝版商圈标杆力作+12万㎡国际潮牌聚集地，开业倒计时 媒体通路：短信、户外更换、报广、网络、移动媒体、派单、银幕贴片;营销事件：样板房开放活动、“最美情侣最美小家”婚模拍摄大赛（对比赛中可要求设置以家居服、家居照为主）。 推广目的：开盘前最后准备 推广策略：通过样板房这一信息的整合传递。 推广主题： 松芝公馆 怎么变都可以！ 主诉求：五里墩绝版商圈标杆力作+家的N次方 媒体通路：短信、户外更换、报广、网络、移动媒体、派单、银幕贴片;■户外：合肥各大交通节点，主要路口，多块户外一个月集中投放； ■新媒体：网站、微博、微信、豆瓣、Ip弹出广告、365地产家居网、合房网、淘宝网、新安房产网、搜房网 ■短信：主要针对庐阳区、蜀山区、政务区其他项目业主，以及合肥其他写字楼项目客户； ■DM单页：商超社影——组织大量人员，在全市各人流聚集地，进行DM单页派发，广泛建立认知度； ■院线广告：针对环球影城、万达影城、艺术影城等知名影城做贴片投放 ■报纸：主流报纸：少量投放，重要节点投放；其他平面媒体：通过硬广+软文的形式增加一定的曝光率，如：《房地产周刊》、《加油周刊》； ■开机广告：电视台开机广告 ·■活动