2013年镇江锦和官塘案名报告及项目定位建议94p.pdfVIP

Page 2 Page 3 Page 4 Page 5 Page 6 符合项目定位 对应项目形象 体现项目意境 凸显项目品位 Page 7 Page 8 Page 9 Page 10 Page 11 Page 12 Page 13 Page 14 Page 15 Page 16 Page 17 Page 18 Page 19 Page 20 Page 21 整体产品：排布过密，楼间距小，楼栋之间除去 景观用地，道路面积很小！ ▶ 建议解决方案：增加绿化景观的丰富性和层次 性，通过景观的茂密，规避间距小以及道路小的 劣势！ Page 22 产品立面：依据目前定位，项目整体建筑外立面细节处理方面， 显得简约，大方，与项目唯美定位所对应的外墙要求有一定的 偏差。 ▶ 建议解决方案：后期处理增加盆景，对阳台栏杆进行艺术 化处理，同时细节进行景观化处理，以强化建筑的艺术感，唯 美感！ Page 23 户型缺陷：南区户型面积段过于少，客户选择面窄，北区户型功能分布几 乎雷同，大户型舒适度不能足够体现。 ▶ 建议解决方案：鉴于容积率的要求，户型改动的空间不是 很大。户型狭窄以及功能变幻不丰富的劣势，可以通过后期销 售的把控以及在景观园林的差级化处，形成产品价值的梯度。 Page 24 景观设计方面：主题景观节点过少，降低了整体景观的品质。 ▶ 建议解决方案：通过景观带的构建，形成具备标杆意义的 景观集中区。打造主题化景观，与竞争对手形成同等竞争。但 通过整体社区景观情趣化和互动化处理，形成景观价值的超越 提升。 Page 25 优势（Strengths） 劣势（Weaknesses） • 从区域上看，项目地处官塘新区，政府重点开发领地，城市价值所向， • 官塘新区从目前来看，整体形象依旧偏于落后，项目目前启动将面临 具备较好的开发基础； 着形象上的支撑风险； • 项目目前片区开发日渐成熟，远洋香奈河畔进一步带动区域开发，提升 • 官塘新区已有多个项目，未来还将涌现更多项目，加剧了项目销售的 区域开发价值，为项目高端开发铺垫基础。 竞争性； • 项目周界交通路网密集，具备较好的通达性 • 镇江其他区域的发展以及一线品牌楼盘的进驻将分流区域客户，对项 • 项目整体规模中上，且为区域唯一纯别墅项目，稀缺性凸显，高价值领 目营销产生不利影响 跑； • 项目周界虽然路网密集，但通达性较弱，且部分路段施工，对项目影 • 项目整体规划层次分明，能有效分类客户 响产生弱化影响； • 镇江房价偏低，未来发展加速，房地产行业具备较大提升空间，相对扬 • 项目景观结点较弱，不能有效全部项目，弱化了部分产品的营销价 州等高房价城市； 值； • 镇江居民实际收入高于扬州等苏中城市，进一步支撑房地产行业发展； • 区域发展过程较长，对项目打持久战不利。 • 官塘片区大面积拆迁和重建，使得项目在本地域拥有一定数量客群； • 项目区位有公墓，为硬伤，对客户有一定影响。 • 政府对官塘新区的定位提升了项目定位价值。至少我们是在一个高档区 • 整体镇江市场地块出让无序，项目周界地块出让无