2013贵阳发展方向研究118P.pdfVIP

贵阳发展方向研究 目的与愿景 报告目的：梳理城市发展轨迹，从中找出城市发展方向，并结合自 身资源，合理布局贵阳，通过长短期的配置，以最合适的方式获取 最合适的土地 愿景：通过此次梳理，为以后项目发展提供找地依据，并跟随城市 发展步伐，发现市场机会，比对手提前做好准备 报告总纲 1 未来投资格局 整体市场需求、客户群、品类的变化趋势分析 贵阳城市格局发展趋势分析 城市发展趋势对投资格局的影响 2 片区定位和发展趋势 3 城市土地获取模式 4 重点片区选择 产业升级对未来市场需求、客户群体的影响： 产业升级 改善产业结构 提高素质及效率 生产要素的优化组合、技术水平和 产业的协调发展和结构的提升 管理水平以及产品质量的提高 实现企业更大盈利 改变就业方向 促进经济发展 购买力加强 人口质量提高 市场容量扩大/住宅品质需求提升 一个国家也好，一个地区也好，经济的发展过程，人民生活水平的 提高过程实质上就是产业结构不断调整的过程。这个调整的基本方 向，从生产要素讲，就是不断从低生产率部门向高生产率部门流动 和优化配置，从产业结构来讲，就是依次从农业为主到工业为主、 再到以服务业为主的转变 产业结构与城市房地产发展：城市产业结构越高端，就业人员收入 和素质就越高，吸引的就业人员就越多，从而城市就越繁荣，城市 的房价也更有空间，房地产行业未来的成长空间也越大。 美国金融业规模前5 城市 及金融业规模结构 美国三大城市人口变化 配第定律。其结论是：随人均国民收入的提高，劳动力首先由第一 产业向第二产业转业；当人均国民收入水平进一步提高时，劳动力 便向第三产业转移。劳动力在不同产业之间流动的原因在于各产业 之间收入的相对差异。 台湾地区有两大都市圈，分别以台北和高雄为核心。源于地理位置 优势，在台湾产业结构升级过程中，高雄一度占据轻工业和重化工 业优势，人口增速超过台北。但近些年来台北及台北都市圈的高科 技产业和服务业引领了台湾产业结构的升级。高雄的房价与台北的 差距不断扩大。 台北和高雄的人口变迁经济的相对变化导致人口迁移的相对变化，如上图所示： 1. 1956 年到1990 年前后是高雄经济发展的黄金时期。在1980 年代初期以前高雄人口与台 北人口差距不断缩小，1981 年初期以后，由于高雄资本密集型产业占比提高，工业水平 上升，但是就业吸纳能力下降； 2. 而台北产业结构开始升级，低技术低工资水平的产业外移，而服务业和高科技产业吸引 了大批年轻人迁入；台北的人口总量上升，高雄与台北的人口差距被再次拉开； 3. 更为重要的是台北的人口结果改善的更多。构成了支撑台北房价的重要因素。 小结： 产业结构越高端，就业人员收入和素质就越高，吸引的就业人员就越 多，城市的房价就越高，城市的房地产就越有大的发展，从而城市就 越繁荣昌盛； 从纵向看，一个城市只有顺应了当时的主导产业的发展，及时地 进行了产业结构的调整，城市的发展才能更具活力，才能更繁华或保 持欣欣向荣。从房价看，城市的房价才更有上涨空间；否则，城市相 对衰落了，房价也相对下降； 从横向看，在某一