201403武汉旭辉御府营销策略报告106p.pdfVIP

谨呈：旭辉地产 旭辉·御府营销策略报告 浦江之于旭辉御府的1个核心目标及2个核心问题 浦江（中国）事业二部 2014年3月19日 开发背景及核心问题 自2013年以来，光谷扩容，产业发展，区域各房地产项目销售进入一个高峰期，日 光、涨价、哄抢成为常态，而此时也伴随着地价的急剧上涨。 不断有公司创造东湖高新区域新地王，三环外从1600增加到3800 ，三环内楼面低价 甚至超过5200。 我们项目楼面地价3800左右，初略算了一下高层整盘均价价格要卖到8500 ，才能保 本，若想实现盈利则需要卖出更高的价格。 同时，2014年开年后楼市风向有所变化，杭州、广州、南京相继传出降价促销传闻， 对于本案的开发也带来了更多的不确定性。 那么在光谷东湖高新区域，我们能否实现项目稳健的盈利开发及去化呢？ 项目核心目标 高速高价，如何追求高溢价以及高去化 •PART1 市场外部环境分析 •PART2 项目本体情况分析 •PART3 项目目标研判 •PART4 营销实现 PART1 市场外部环境分析 PART 1 市场外部环境分析——政策背景 全国整体市场出现分化，政策逐步开始偏向性调控 ①必威体育精装版两会浅析——守增长，保就业，对行业中性偏利好 ②10年来政府工作报告中首次未强调房地产调控 两会房地产相关政策解读： 一、完善宏观调控政策框架，守住稳增长、保就业的下限和防通胀的上限。 二、继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。货币政策要保持松紧适度，促进社会总供求基本平衡，营造稳定的货币金融 环境。 三、推进税收制度改革，做好房地产税、环境保护税立法相关工作。 四、着重解决好现有“三个1亿人”问题，促进约 1 亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导 约1亿人在中西部地区就近城镇化。 五、完善住房保障机制。加大保障性安居工程建设力度，今年新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上，加强配套设 施建设。提高大城市保障房比例。推进公租房和廉租房并轨运行。创新政策性住房投融资机制和工具，采取市场化运作方 式，为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持。 六、针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康 发展。 PART 1 市场外部环境分析——武汉市场 武汉楼市解读——武汉楼市整体处于健康有序的增长状态，未来需求仍在增长 PART 1 市场外部环境分析——武汉市场 武汉楼市解读——武汉土地市场表现火热，为后期房价上扬起到支撑 2013年的土地市场，竞价成为一种常态，地王成为一大标志。武汉土地市场亦轮番诞生区域、全市 “地 王”，全市地价水平同比上涨17% ，达到历年最高，为全年土地市场贴上火爆的标签。 进入2014年，几次土拍依旧保持火热趋势，多数地块溢价率超过40% ，为后期市场发展和房价上扬提供 了支撑。与此同时，地方政府对土地财政过分依赖短期内难改变，势必不会容忍土地价格大幅下滑，未 来前景将依旧向好。 PART 1 市场外部环境分析——光谷市场 2013年光谷房地产市场进入高速发展期，供应、成交均占比全市领先地位 2013年各区域量价情况对比 PART 1 市场外部环境分析——光谷市场 2014年2月数据显示，光谷同比销量上涨108.77%。价格同比涨幅10.21% ，月均去化 1300套，7500-8300元/平成为为主力成交价格区间 PART 1 市场外部环境分析——光谷市场 2013年光谷区域新增土地成交面积以156.1万平方米位列全武汉12大主城区第二， 未 来发展及供应量较大，土地成交价格直线