2014年4月长沙房地产市场研究月报（84页）.pdfVIP

长沙房地产市场研究月报 2014年4月 合富辉煌（中国）湖南公司 发展研究中 项目拓展联系人：合富辉煌（中国）湖南公司董事长杨虹 1 PART 1 房地产市场动态 PART 2 全国及重点城市房地产动态 PART 3 长沙城市建设用规划 PART 4 土地市场 PART 5 报广投放 PART 6 长沙楼市动态 PART 1 宏观政策 国土部鼓励养老用地租赁供应 以房养老加快推进 未来或与养老社区相结合 中国版住房银行呼之欲出 国开行方案或获认可 国家发改委主任徐绍史：努力构建房地产调控长效机制 不动产登记将于2016年全面实施 专家:中长期对房价有冲击 各方正在密集调研 房地产税立法草案或年内 “破茧” 多个城市酝酿楼市 “救市” 长沙:政策松绑时间未确定 湖南 “单独两孩”政策实施办法出台 不动产登记时间表出炉 湖南拟建不动产登记局 PART 1 宏观政策 国土部鼓励养老用地租赁供应 专家称租赁期限与经营期限不符成最大障碍。 用地难一直是困扰养老行业的一大问题。日前，国土部召开的第七次部长办公会议提出，应将养老用地 纳入国有建设用地供应计划，营利性养老用地，应以租赁、出让等有偿方式供地，为降低养老服务设施建设 成本，要鼓励以租赁方式供地。不过，由于普遍的土地租赁期限与养老机构、设施使用年限存在较大差异， 这种供地形式对于市场上需求量最大的养老院、养老公寓等固定经营机构的针对性并不强。 尽管目前部分城市已陆续出台了一些针对养老设施、机构的优惠土地供应政策，比如北京今年确定连续 第二年将养老设施用地纳入年度供地计划，针对政府投资建设的养老机构、社会非营利性养老机构采用土地 使用权划拨形式供地；而社会资本投资建设的营利性养老机构可通过招拍挂的形式，在满足规定配套建设和 管理要求的基础上，获得限定地价的土地。但是，随着土地市场升温，高额的用地成本依旧是不少养老机构 创建前的最大障碍之一。 根据我国合同法，租赁合同中的租赁期限不得超过20年。在专家看来，租赁供地带给营利性养老机构创 建者最大的难题就是，租赁期限与运营时间存在较大出入。陈宝存表示： “社会需求量较大的养老院等养老 机构一旦将房屋建设完成后，使用年限一般都不能低于50年，否则就会造成资源的浪费，也容易令经营者亏 损。”因此，陈宝存认为，租赁供地的方式比较适合临时性的养老设施，建议土储部门选择楼房、基础设施 等都已建设完成，只需要简单改造就可以投入使用的闲置工业用地租赁给营利性养老机构。 PART 1 宏观政策 以房养老加快推进 未来或与养老社区相结合 以房养老不会拖到 “万事俱备” 　　保监会日前下发《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见 (征求意见稿)》，拟在北京、上 海、广州和武汉四地开展为期两年的试点。此举被视为以房养老业务将加快落地的标志。据了解，此前在保监 会征集试点方案过程中，平安、新华、泰康、合众等保险公司都递交了方案。但记者采访多家保险公司发现， 以房养老还处在概念阶段，试点仍未落地。 “目前试点仍在征求意见，产品还在研究，以房养老最终怎么做还 要看监管层指引。”幸福人寿反向抵押领导小组一位负责人告诉《经济参考报》记者，在具体政策细则出台之 前，业务不会推进到实质操作阶段。 　　产品未来或与养老社区相结合 　　从业务可能开展的区域看，北京作为一线城市房价坚挺，居民接受程度高，将是险企必争之地。值得注意 的是，试点公司之一的合众人寿在试点城市武汉已经建成的合众优年生活养老社区，也可能与以房养老产品对 接。 “从整个公司的养老战略来考虑，合众已经有了养老社区，而且未来在各个试点城市，合众都会有养老社 区，也就可能为老人提供了类似目前 ‘以房换养’模式。比如现在一些老人讲房产抵押给养老院，吃住费用全 免，合众人寿希望未来把这种模式商业化、机制化、规范化。”关娇阳表示，这样一来以房养老对老年人而言 将不仅仅是一个融资方式，也可以获得更多服务，让老年人在合众养老社区内获得更高的生活质量，同时作为 一个额外的增值服务，建立在客户的自主选择上，不会强制老人选择。 PART