2014重庆聚丰纵横国际项目观音桥商业地标市场发展战略及营销策略方案185p.pdfx.pdf

重庆聚丰纵横国际项目 市场发展战略及营销策略方案 Project solutions to problems marketing strategies 重庆纬立行地产顾问有限公司 2014年4月 老重庆人对观音桥的印象，不过是一座重庆江北商场、一个小电影 院、一条狭窄的街 …… 如今，观音桥已被成功打造成 “西部领先”的千亿级品牌商圈，并 带动江北跃居重庆第一商贸大区。 未来，观音桥商圈还将扩容4倍，向着全国一流品牌商圈昂首挺进 如何在机遇之下，寻找项目的突破点，是本次报告需要解决的问题 报告架构 壹 市场透析 贰 定位体系 • 目录 叁 写字楼营销策略 contents 肆 商业营销策略 伍 营销执行 陆 公司.团队 报告结构 A Market Analysis 市场透析 市场透析 市场现状 从2011-2013年商业办公用地梯度增长，未来商业办公物业供应将 急速增长。 市场透析 市场现状 2013年新增推售面积73万㎡，吸纳面积23万㎡，吸纳率仅 31.5%，同时从近三年的商业办公土地成交来看，未来市场将 迎来巨大放量的竞争，市场存在一定的去库存压力。 2013年新增推售面积 2013年新推项目销售面积 新增推售面积吸纳率 73万㎡ 23万㎡ 31.5% 市场透析 市场现状 2013年办公市场处于供大于求，供需比例为2:1，市场竞 争较为激烈 市场透析 市场现状 2013年区域供需来看，渝中区供需比最大为3.6：1，项目所在区域 供需比为2.28：1，略高于整体市场情况 2013年重庆主城各区域办公物业供需情况 市场透析 市场现状 2013年重庆商务市场整体均价12352元/㎡，价格同比2012年上涨 1.1%。项目所属区域的成交均价最高15497元/㎡，说明市场上普通 写字楼是成交主力。江北区、渝北区受益重庆 “一路向北”的发展 大势，价格领先全渝，并呈现稳步发展势头。 2013年重庆主城各区域办公物业成交均价情况 市场透析 市场现状 行业分布及搬迁目的：金融和商务服务业需求强劲，企业 新成立及升级需求表现突出 注解：以上数据来源于纬立行对市场监控数据 市场透析 市场现状 四季度租赁需求有所减弱，空置率稳步下降 2013年第四季度，重庆优质写字楼市场吸纳量有所下降，净吸纳量17,358平方米，环比 、同比均有下降。空置率方面，重庆优质写字楼空置率继续下降，环比下降2个百分点 ，同比下降12个百分点。 市场透析 市场现状 四季度优质写字楼租金温和上涨 元/平方米/月 2013年第四季度，重庆优质写字楼平均净租金为92.1元/平方米/月，环比上升0.7%，同 比上升2.8%；其中甲级写字楼平均净租金为102.9元/平方米/月，环比上升1.0%，同比上 升4.5% ；乙级写字楼平均净租金为88.4元/平方米/月，环比上升0.5%，同比上升1.6%。 注：平均有效租金指剔除物业管理费、扣除免租期租金的含税租金 市场透析 未来市场 未来三年优质写字楼市场供应将集中于江