房地产培训课程-商业地产发展形势与成功要素.pdfVIP

众策纵横内部学习(基础类)文件 NO.:A0014 商业地产发展形 商业地产发展形 商商业业地地产产发发展展形形 势与成功的要素 势与成功的要素 势势与与成成功功的的要要素素 情况是在不断的变化，要使自己的思想适 应新的情况，就得学习。 ——毛泽东《在中国共产党全国宣传工作会议上的讲话》 商业地产概念 � 商业与房地产是两个截然不同的概念，从19世纪60年代 开始，商业经营与房地产开发逐渐结合起来，产生了今 天众所周知的概念——商业地产。 � 广义概念: 商业地产是指各种非生产性、非居住性物业，包 括写字楼、影剧院、会展中心以及流通业服务业 等用途的建筑设施。 � 狭义概念: 商业地产专指用于商业服务业经营性物业，包括 批发零售、餐饮、宾馆酒店、娱乐、休闲、物流 配送设施等，其开发模式、融资模式、经营模式 以及功能用途都有别于住宅、公寓、写字楼等房 地产形式。 商业地产的行业特点 � 高资金投入 � 高开发风险 � 高收益回报 � 高社会贡献 商业地产在城市发展中的作用 � 带动三产迅速发展 城市化是中国未来的必然趋势，而第三产业的发达程 度是体现城市化水平的重要标志，商业地产的发展正 是带动第三产业发展以及消费率提升的有效推动力。 � 改善人们生活品质 迈向小康社会后，流通不再是简单地满足人们生活需 要，而同时承担着提高人们生活品质的功能。发展商 业地产能改善居民购物环境，方便人们生活，是体现 和谐社会的重要途径。 � 提升城市综合竞争力 现代商业的发达程度直接关系到一个城市的宜居程度及 商务功能，进而影响城市综合竞争力，而现代商业的发 展特点要求商业物业专用化。 � 吸纳社会就业人口 我国第一产业和第二产业都有剩余劳动力，吸纳社会 就业最多的是第三产业，商业地产的兴起将有力地促进 第三产业的发展，从而大大促进我国就业率的提高，有 效缓解就业压力。 � 承载城市景观功能 大型购物中心、商业街不仅是商业地产的重 要开发形式，也是城市景观的重要组成部分。 商业地产与住宅地产的主要区别 � 开发模式 商业地产：策划招商在先，开发建设在后 住宅地产：开发建设在先，策划销售在后 � 融资模式 商业地产：长期，以信托基金为主 住宅地产：短期，以银行贷款为主 � 运营模式 商业地产：以持有产权为主，统一使用权 住宅地产：以销售产权为主，分散使用权 � 赢利模式 商业地产：以长效租金收益和物业升值为主 住宅地产：以快速售楼回款为主 对商业地产的基本描述 � 起步晚 � 发展快 � 问题多 � 前景好 商业营业用房投资额及增长情况 年度 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 投资完成额 484.33 579.99