20120628-都市广场-商业市场调研报告51p.pptVIP

·····未来区位价值研判 研判总结 未来周边商业改造提升项目所在片区商业竞争力的同时，也将激化与本项目直接竞争。 未来本项目消费人群范围比较固定，同时也将受到南城发展状况的影响。 项目周边的商业目前相对低端，特色不足。 所以未来区域的市场空白填补和商业氛围的形成对本商业圈的层次定位有至关重要影响！ 太原商业地产发展分析 1 太原核心商圈分析 2 当前项目区位价值分析 3 未来项目区位价值分析 4 项目SWOT分析 5 项目商业价值定位 6 目 录 项目基础信息 ·····项目SWOT分析 未售商业体量 19567平米 层数 3-4层 层高 1F4.2m;2、3F3.6-3.75m 四至 东：住宅区，宾馆。 南：住宅区、停车场、国税。 西：住宅区、洗车行。 北：住宅区、派出所、银行。 北 产品分析 ·····项目SWOT分析 商铺形态 开间范围 进深范围 面积范围（平米） 总面积（平米） 套数 3-4层铺 6-9米 14-18米 275-689 19567 41 产品面积段集中，在商铺的经营和销售中存在一定难度。 产品面积大，总价高，不利于项目销售。 项目车位充裕，给项目以后销售和经营带来较大利好。 项目周边为住宅区，为项目提供较充裕的消费群体。 区位优势：核心商圈辐射地段； 环境优势：住宅区在周边，销售客群多。 区位劣势：项目周边商业经营状况不好； 道路劣势：周边皆为非主干道。 产品劣势：产品面积大，总价高。 周边商业发展较成熟，但是主要都是以中端，低端为主； 项目周边商业特色较弱； 面临着城市商贸中心南桥的威胁。 合理定位利用区位、环境优势； 宣传上发掘项目潜在投资价值； 发挥产品优势定向推广。 充分发挥项目的投资潜质。以“传世金铺”概念提升投资者信心。 吸引性消费的业态定位，解决区位定位不准确的现象。 宣传上，发挥区位上的优势，去化速率和项目定位将是项目后期销售的主要问题。在推广上必然要降低客户疑虑，凸显项目价值。 推广上突出项目的前瞻性，传递潜在价值的概念。 ·····项目SWOT分析 太原商业地产发展分析 1 太原核心商圈分析 2 当前项目区位价值分析 3 未来项目区位价值分析 4 项目SWOT分析 5 项目商业价值定位 6 目 录 商业类型定位 ·····项目商业价值定位 综合型商业 社区配套型商业 ？ 体量：2万方，不具备发展成大型综合商业的客观条件； 周边商业类型空间：柳巷及新建路大型商业集中（天美、华宇、茂业等），且在太原市场颇具影响力，集中商业难有发展空间； 周边居住社区：项目位于市区中心，满足了居住者日常生活的商业配套。 思考—— 打造区域特色商业 商业发展的普遍规律 商业形式 总体规模 建筑模式 交通条件 辐射范围 业态形式 城市级商业中心 20万㎡以上 多个商业楼组成的商业街 依托城市中心主干道的交通枢纽，充裕停车场地 外向吸引力极强 大型综合类商业，以百货、专营店、超市、专业市场为主，辅以餐饮、娱乐、休闲、旅游 区域级商业中心 10万㎡左右 2-3各独体商业楼组合 依托城市主要干道的交通枢纽，充裕停车场地 外向吸引为主，周边服务为辅 大型综合类商业，以百货、专营店、超市、专业市场为主，辅以餐饮、娱乐、休闲、旅游 次区域级商业中心 5万㎡左右 1-2个独体商业楼辅以底商；或低密度商业街 依托城市辅路或靠近主干道，周边人口密集，拥有相应停车位 外向吸引与周边服务并举 综合商业，以百货、大型超市、特色餐饮为主辅以娱乐、社区便利商业 社区级商业中心 2万㎡左右 独体商业楼或社区底商 依托城市辅路，周边社区较多，有停车位 周边服务为主，外向吸引为辅 社区便利商业，以超市、餐饮、特色专营店为主 社区商业 5000㎡左右 独体商业楼或社区底商 依托社区道路 周边服务 社区便利商业，以超市、便利店、特色专营店为主 便利级商业 3000㎡以下 社区底商 依托社区道路 内向服务为主，周边服务为辅 便利性零售、服务、餐饮等店铺 商业类型定位 ·····项目商业价值定位 多元型商业 主题型商业 ？ 思考—— 主题型商业 发掘中心区域商业形式的空白点，补充核心商业圈的缺失； 业态上以吸引商业聚集项目人气，如大型特色休闲会所、大型美容养生，大型婚纱影楼为主。 * 商业类型定位 ·····项目商业价值定位 市场空缺 项目特色 ？ 思考—— 水 市场有什么，没有什么？ 潜在客户群需要什么？ 项目适合什么？ 水之蕴 精茗蕴香，借水而发，无水不可与论茶也 水之蕴 水之魂 酒为水之魂，火之魄 水之魂 水之姿 所谓伊人，在水一方 水之姿 水之恋 鱼说：“你看不见我眼中的泪，因为我在水中。” 水说：“我能感觉得到你的泪，因为你在我心中。” 水之恋 ·····项目商业价值定位 租金推导法 —