2012上海保利利香槟苑二期定位分析及商业部分建议报告 66P.pptVIP

高端服务式公寓 基本概念 服务式公寓（Service Apartment）是指为中长期商住客人提供一个完整、独立、具有自助式服务功能的住宿设施，其公寓客房由一个或多个卧室组成，并带有独立的起居室、以及装备齐全的厨房和就餐区域。 消费群体 客层定位： 财富中档、对居住相当苛求、注重隐私、有一定品位 主要消费群体： 1.高层管理人员 在周边商务区工作的公司管理层级别，拥有较高的租房津贴或收入，注重生活品质。 2.高收入自由职业者 从事具有创造性服务业的“灰领”，关注居住品位和情趣。 3.经常往返多个城市的商务人士 厌倦星级酒店，需要居家生活氛围 潜在客源分布 四川北路 陆家嘴 五角场 本案 内环线-中环线-五角场商务圈 大连路-周家嘴路-四川北路商务圈 新建路隧道-陆家嘴商务圈 本案可便捷通达邻近多个集中商务圈，周边商务办公客群聚集存在市场机会 高端服务式公寓运营商 雅诗阁 隶属于新加坡嘉德置地，是全球最大的国际服务公寓业主和运营商之一，在亚太、欧洲及海湾地区的20多个国家70多个城市拥有超过30,000 套服务公寓单位。 旗下品牌： 辉盛阁 新加坡星狮集团（Fraser Neave）旗下的服务式国际公寓运营商，在亚太主要城市及欧美中东地区均设有分支机构。 旗下品牌： 合作模式 开发商 运营管理方 持有物业产权 获取租金收益 负责硬装、软设 建立管理、服务团队 收取相关管理费用及提成 １.固定管理费 ２.营业额提成 ３.超额利润奖励 案例介绍 – 馨乐庭碧云服务公寓 物业由8层共196套单元的服务公寓和7栋4层单栋公寓。 项目概况 上海馨乐庭碧云服务公寓坐落于碧云国际社区核心区域，邻近金桥出口加工区，距离张江高科技园区约10分钟车程。 行政单房公寓：36平方米 豪华一室套房：63-69平方米 豪华两室套房：98平方米 行政三室套房：170-180平方米 房间套型 房间设置及配备 卧室 DVD 机 音响系统 客房保险箱 独立式冷暖空调 蒸汽熨斗及熨衣板 浴室 吹风机 毛巾及洗梳用品 厨房 电热壶或咖啡机 玻璃器皿、陶器、餐具及炊具 烤箱 / 炉灶与抽油烟机 微波炉 冰箱 多士炉 电话 国际直拨长途电话设备 电视 国际频道卫星电视 硬软装饰注重居家氛围和情趣，室内硬件配置齐全 配套设施及服务项目 配套设施： *商务会务中心　　*健身房 　　*自助式洗衣房　　*SPA美容中心　　*儿童娱乐区 特色服务： *可选床上用品配套　　*中西式餐具选择　　*个性化儿童房布置　　*干湿洗衣服务　　*包裹速递 *全覆盖无线网络　　　*24小时接待服务　 *定期家具及硬件清洁维护 居家生活便利，个性化、人性化的服务特色 房间租金收益 单房公寓： 500-600元/天 一室套房公寓：600-700元/天 两室套房公寓：1000-1100元/天 三室套房公寓：1200-1500元/天 收益率： 15元/平米/天 收益率： 10元/平米/天 收益率： 10元/平米/天 收益率： 8元/平米/天 租金回报水平远高于普通办公，收益率高 区域甲级写字楼租金：2-5元/平米/天 高端服务式公寓分析结论 -- 推荐 方案定位依据与优势： 本案邻近周边大型商务区，拥有大量潜在消费人群 行业的盈利能力非常强 有助于提升社区的品质，促进住宅产品的销售 项目运营进入盈利期后，品牌运营机构的项目更容易实现抵押再融资的操作 面临相关问题 支付运营机构的固定管理费用，将在方案运营初期带来一定资金和财务方面的压力 THE END * * * 建议为半开放式的内置信报间，易于管理及维护 星河湾信报箱 浦江公馆信报箱 王子晶品信报箱 信报间 项目景观 建议将绿化植物的种植密度提高，主干道设置精致的景观小品作装饰 琥珀臻园 琥珀臻园 琥珀臻园 项目包装总结 阵地包装 做高围板展示和项目围墙，提高项目阵地的调性。 产品包装 外立面、楼栋主入口和入户大堂突出石材质感，提高其他公共设施档次，提升产品展现力及品质感。 景观绿化包装 树木植被种植紧密、景观小品注重精致优雅，营造高品质景观的居住舒适感。 第二部分： 商业部分建议 上海商用物业市场发展现状 16% 23% 19% 28% 34% 自2010年起，办公市场呈现价涨量缩的态势， 加之限贷等政策的出台，供求矛盾显现。 近五年，商用物业市场份额 持续增加， 主要因住宅成交体量大幅回落所致。 商办市场份额虽逐年扩大，但是其发展态势已呈下行趋势 全市商办市场发展 全市商办市场供求关系 商用物业 信贷政策收紧 办公产品市场容量分析 类住宅 主力市场 中小面积 办公市场 大面积 办公市场 大型企业 总部 万㎡