2012南桥项目地块评估报告41P.pptVIP

地块评估结论 鉴于项目地块自身体量较小，无法形成较大的利润空间，品质的提升对项目的带动意义并不大，后期也很难通过市场运作取得很好的价值预期 我司建议：项目应打造快销产品 产品建议—立面 法式风格是目前区域市场内的空白点，具备很大机会 中小体量项目更容易体现出法式风格建筑的时尚简洁和景致典雅 基座石材+侧墙真石漆的材料体现项目品质感，轴线对称感 产品建议—面积配比 南桥新城未来供应主要以大两房、大三房为主，但是通过对区域供求分析可知，市场对中小户型产品也存在一定需求量，因此我司建议项目打造小于市场主流面积段的产品，形成差异化竞争，快速去化 房型 面积段 面积配比 两房 85-90㎡ 30% 60% 100-110㎡ 30% 三房 120-130㎡ 30% 40% 140-145㎡ 10% 两房,87㎡ 2+1房,106㎡ 产品建议—两房户型 南北通透，采光通风性能好 户型方正，功能间紧凑，实用 南北通透，采光通风性能好 主卧套房设计，增加私密度 小三房，126㎡ 大三房，144㎡ 产品建议—三房户型 南向大尺度开间，客厅与次卧共享大面积阳台 动静分离，功能间合理区隔 南北向均有大尺度阳台，视野开阔，附赠价值可观 动静分离且次卧干湿分离 三、项目价格预估 静态价格预估 通过对目前市场分析，区域内具备跑量机会的项目价格在13000-14000元/平米区间内，从项目快速回笼资金的角度考虑，我司建议： 项目销售价格为： 13000-13500元/㎡ 本案 丽江苑 众旺苑 同盛南桥花园 正阳世纪新城 顺寓国际社区 阳光家园 银河丽湾 阳光四季园 聚贤煌都 铭邦华府 老城区其它位置 老城区中心位置 新城区 项目名称 近三个月成交均价 2012年月均去化(套数) 聚贤煌都（三期） 13134 35.3 银河丽湾 16131 25.8 铭邦华府 16440（精装） 12 阳光四季园 17320 85 顺寓国际社区 12755 12 同盛南桥花园 14248 （按今年成交量计算4.1） 动态价格预估 区域内近两年价格涨幅为6%-8%，考虑到通货膨胀等因素的影响，保守估计未来两年内价格涨幅系数为5%，项目在明年下半年入市价格为13650-14000元/㎡ 排名 楼盘名称 面积（㎡） 套数 套均面积 均价（元/㎡） 1 聚贤煌都三期 26904 221 121 12597 2 银河丽湾城 22209 152 146 15818 3 绿地海珀华庭西区 20102 100 201 13024 4 众旺苑北块 9819 86 114 13686 5 铭邦华府 8738 70 124 16707 2012年南桥公寓成交排名TOP5 排名 楼盘名称 面积（㎡） 套数 套均面积 均价（元/㎡） 1 恒盛湖畔豪庭 101198 924 110 12819 2 恒盛湖畔豪庭.（南二区） 74852 822 91 12026 3 招商南桥雅苑 25981 271 96 13992 4 同盛南桥花园 30475 270 113 12736 5 众旺苑北块 8643 89 97 10311 2010年南桥公寓成交排名TOP5 排名 楼盘名称 面积（㎡） 套数 套均面积 均价（元/㎡） 1 恒盛湖畔豪庭 120756 957 126 14249 2 同盛南桥花园? 39747 327 122 14012 3 众旺苑北块 29352 290 101 9453 4 民旺苑二期. 21518 214 101 10074 5 正阳世纪星城二期? 21789 170 128 15175 2011南桥公寓成交排名TOP5 项目货值预估 项目体量共4.7万方，如果今年拿地，乐观预判项目明年下半年入市，依据当前市场年均3.0万方的销售速度，预计整体销售周期为1年至1.5年 根据项目动态价格13650-14000元/㎡，整盘货值为： 6.4-6.6亿 * 南桥项目地块评估报告 事业四处 2012年10月 报告结构 项目开发背景分析 项目市场背景分析 项目经济测算 一、项目开发背景分析 毗邻郊环线，是上海的一个外围板块。 距离莘庄、徐家汇、人民广场分别达28公里、38公里和50公里。 莘庄 徐家汇 人民 广场 5公里 28公里 38公里 50公里 外环线 郊环线 南桥 南桥距离主要商圈距离遥远，稍显封闭。 区位背景—项目大区位 靠近S4高速，距离轨道交通5号线延伸段环城东路站5分钟，将于2013年通车 本项目为区域市场中，距离轨道交通5号线最近的个案 工业综合开发区 现代农业园区 南桥新城站 奉浦站 环城东站 望园路站 金海湖站 平庄公路站 本案 本项目的交通配套优势十分明显，是区域通达市区最方便的楼盘之一 区位背景—交