2012哈尔滨学府路锦绣华城项目思路简报65p.pptVIP

关键词：区域营销、强势 大盘的竞争不是个别楼盘的竞争，而是区域价值的竞争。如果缺乏区域价值，大盘往往必须自己“营造区域价值”，需要做边界界定和区域营销。 ‘强势’是大盘营销的特色，大盘往往需要较常规高的营销费用，用于强势推广、特色概念深入人心、建立市场影响。强势有利于形成区域中心化与区域价值 。 启动期是项目立势、占位、概念传播、形成口碑传播的重要阶段，至关重要。 在各期开发过程中不断进行“脉冲式”的刺激，保证持续成功开发 价格：周边主要项目均价为于7700元∕ ㎡左右； 产品定位：主要以中高端产品为主； 客群：投资型客户和刚需客户为主。 开发情况：开发总占地面积1755457平米，总建筑面积6130618平米。。 物业类型：多层、公寓、别墅、写字楼、酒店、购物中心等 供销情况：总供应量26160套，现存量12780套，库存率49%。 综上所述：哈西项目的主要购买客群的置业目的多为看中哈西的升值空间，产品线丰富、类型多样化，是哈西房地产的一大特点，区内产品价格和产品定位均属中高端，对消费者具有一定的挤压性，根据现阶段供销存比例和发展阶段来分析，哈西地区未来预计不会再有大规模住宅的集中开发行为。 二、市场分析 小结 三、项目定位 地铁一号线的修建、学府路的完善进一步拉近哈西与哈南新城之间的距离。 三环线的拟建使得哈东、哈南、哈西连为一体，形成强烈的区域竞争优势并产生联动效应，最大限度的拉升区域产业经济升级。 哈西：以教育科研、体育运动为主，以居住商贸为辅，形成环境优美、配套设施齐全的综合性科教文化区。该区域分为奥林匹克中心区、基础教育城、教育科研区、生态工业区和生态绿地区五大功能区。 哈南：工业基地——航空、汽车、科技、旅游、铝材加工业基地，机械制造业和绿色产业基地，房地产价格较低。 香坊：哈尔滨市重要的工业区，农业科研区及物流区。 新一轮的经济飞跃即将在这里崛起 三环线 学府路 本案 哈西 香坊 哈南 三、项目定位 区域间分析 纵观哈市地产市场，低迷下的热销区域以道里、南岗为主要代表，其中道里以群力，南岗以哈西为销售的重中之重； 本案恰巧位于哈西与哈南商圈边缘; 广义的哈西按地理位置大致划分为三个分区域：狭义的哈西站区域、王岗镇区域、学府路区域； 按品质及价格划分： 哈西站区域学府路区域王岗镇区域 哈西站 附近 学府路附近 王岗镇附近 哈 西 哈 南 本案 预计容纳35万人 预计容纳60万人 香 坊 三、项目定位 区域间分析 “借 势” 一、价格借势：本案地处哈西相对较低品质区域，需借助价格优势凸显项目土地价值，赢得客户认同； 二、特色借势：借助区域特征优势，借助周边项目优势，借助升值潜力为项目“造势”； 三、自家产品借势：通过自身残品的特色营造，寻找在产品上差异化竞争，如超高性价格比，赠大面积露台、阳台、明厨明卫设计等； 四、市场借势：借助哈西学府板块市场供应相对紧缺形式，以中低端空白市场为机会点强势介入； 五、政府借势：三环路的规划为项目带来的利好,哈西与哈南新区的建立使得本案乘借两大新区优势，未来前景看好。 《孙子兵法》“势”篇有这样一句话：“故善战者，求之于势”，意思是说善于作战者，往往充分利用形势以及形势的变化。如何发现“势”的转变，把握“势”态的发展，运用“势”的契机，和借“势”造“势”，从而为我所用，是成功地进行危机营销，度过危机的关键所在。 三、项目定位 区域间分析 项目地块现状拆迁进行中，土地有待平整，拆迁力度较大，三环路的修建大大增加的项目的土地价值，按楼面价格800/元平米来看，项目地块土地价值发展情况较高，周边项目以中高端项目为主，周边缺少中低端项目市场空白，本案适宜发展中低端项目，抢占哈市中低端地产市场空白， 毗邻三环交通要塞，未来经济副中心。 三、项目定位 土地定位 结合学府路、三环路形成区域商业经济重心，拉动整体区域形象及经济发展，引进大型卖场、超市、速食及规划大型餐饮机构从而促动项目的销售。 连接哈西、哈南商业的经济枢纽，提升区域经济的桥梁。 三、项目定位 商业定位 助三环路推动哈市经济发展，抢占哈市中低端市场的先行军。 一、电缆厂、九三五住宅区、兴中机械加工厂、前卫无线电厂等，周边整体环境质素相对较差，无法营造高端品质项目； 二、周边多以工厂职工、村屯农民、小商小贩及部分大专院校为主； 三、区域附近楼价均以5500——6500元/平米为主，为哈市较低销售价格，区域内以鲁商松江新城为代表难以突破价格束缚； 四、英伦名邸、鲁商松江新城、学府怡园、枫蓝国际、西溪橡园等项目对本案节流严重； 五、本案自身土地优势不明显，缺少能促动销售核心