2012商业价格前期预测算报告34p.pptVIP

住宅指标权重 区位因素11% 交通条件11% 周边市政配套8% 社区内部配套6% 景观资源条件6% 户型设计8% 产品外观6% 建筑质量4% 学区配套8% 楼盘规模6% 物业管理6% 工程进度6% 开发商品牌 8% 项目包装6% 商业定价基础和背景 城市商业调研和分析 区域商业价值分析 项目商业价值分析 项目一层商业均价 项目整体定价 项目商业价值空间分析 市场比较法 租金还原法 入市价值推算 项目四至价值 项目本体价值 区域整体定价 商业上升空间 以三大价值分析为定价基础，结合项目地块特点，最终实现整个项目定价体系。 价值上升空间分析 上述测算得出商业的目标销售价格，乃是按照项目现有条件最优化、整合营销发挥配合恰当、发展商投入合理以及市场发展良好等前提下而制定得出的价格水平。结合本项目的可塑性强等特点，在以下条件符合的情况下，初步预测其商业体后期推出的销售价格会有15-20%的升幅空间。 价值上升空间条件分析 1、政府与项目的宣传炒作到位。 2、市场竞品商业产品推售反应良好且销售价格高于预期水平。 3、销售时控制合理，整体项目前期综合体招商、运作成功，带动整个 商业街和沿街商业的商业氛围。 END THANKS Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 商业价格前期预测算报告 中原集团安徽中原事业一部 HeFei.10.2012 项目整体定价 项目四至价值 项目本体价值 区域整体定价 A、B、C地块一拖二商业价格整体均价：24100元/平方米。 D、E地块商业街一层商业整体均价：37000元/平方米。 结论 45300 36200 45300 36200 36200 45300 21700 31300 一拖二商业价格 35700 44600 25000 21400 26500 26500 26500 25500 21200 21200 20400 20400 25500 35700 单位：元/平方米 项目整体定价 项目四至价值 项目本体价值 区域整体定价 通过市场售价百分比计算，D、E地块商业街二层商业价格体系为一层的38.5%，整体均价：14000元/平方米。 结论 14000 14000 14000 14000 13800 14000 13800 单位：元/平方米 14000 一层价格系数参照 项目整体定价 项目四至价值 项目本体价值 区域整体定价 8300 8300 8300 8300 8200 8300 8200 通过市场售价百分比计算，D、E地块商业街三层商业价格体系为一层的23%，整体均价：8300元/平方米。 结论 单位：元/平方米 8300 一层价格系数参照 项目整体定价 项目四至价值 项目本体价值 区域整体定价 分层定价总结 一拖二商业：均价24100元 D、E一层商业：均价37000元 D、E二层商业：均价14000元 D、E三层商业：均价8300元 项目整体定价 项目四至价值 项目本体价值 区域整体定价 总售价核算 一、商业街D、E地块总面积：59000平方米 1层面积约：23600平方米（按地块总面积40%计算） 均价：37000元/平方米 总价：8.73亿 2层面积约：23600平方米（按地块总面积40%计算） 均价：14000元/平方米 总价：3.3亿 3层面积约：11800平方米（按地块总面积20%计算） 均价：8300元/平方米 总价：0.98亿 小计销售总价：13亿（均价：22000元/平方米）二、1拖2商业A、B、C地块总面积：29000平方米 均价：24100元/平方米 总价：7亿合计总销售面积：88000平方米合计总销售值约：20亿 整体均价约：22700元/平方米 商业定价基础和背景 城市商业调研和分析 区域商业价值分析 项目商业价值分析 项目一层商业均价 项目整体定价 项目商业价值空间分析 市场比较法 租金还原法 入市价值推算 项目四至价值 项目本体价值 区域整体定价 商