2012年8月上海古北御庭酒店式公寓项目市场定价45P.pptVIP

【个案介绍】 天之骄子 1500元/平米装修标准样板间 【个案介绍】 天之骄子 涂料、石材、其它组合的外立面效果 30-50平精装MINI空间，可生活，可办公，可商业，可艺术 【个案介绍】 天之骄子 【个案对比】 本案 国信世纪海景 万富汇SOHO 天之骄子 区位 紧贴内环外 内环内 内中环 中外环 建筑形态 15F小高层 24F高层 4F多层 12F小高层 外立面 石材或玻璃幕墙或铝扣板 石材+玻璃幕墙 面砖+涂料 石材+涂料 装修标准 待定 毛坯 3000 1500 层高 3.8m 3.15m 总高9.5m（1F3m、2F3m、3F+阁楼3.5m） 3-4.3m 户型面积 50-60㎡ 85-338㎡ 复式47㎡ （使用面积达110㎡） 30-80㎡ 单层户数 14-15户 6户 20户 10户 酒店管理 新加坡的辉盛国际酒店管理公司 逸兰公寓管理（上海）有限公司 上海锦之嘉酒店管理有限公司 上海陆家嘴物业管理有限公司 社区依托 古北御庭社区 国信世纪海景社区 --- --- 本案从整体产品形象靠拢国信世纪海景，但区位差别较大，与其他个案项目无论区位还是产品形象均处于优势地位； 浦东目前在售酒店式公寓，主要分布在金桥板块，均价1.8-2.3万元/㎡，装修标准1500元/㎡左右，属于中低价位产品； 高端酒店式公寓产品：一线滨江项目国信世纪海景被整栋收购，收购价4.41万元/ ㎡，大幅低于周边滨江豪宅价格，投资收益不容小觑； 古北御庭酒店品质与住宅齐平，同属高档物业，同时在社区环境、配套与区位方面具备一定优势； 本案竞争优势主要体现在——区位、品质、交通通达性、星级配套； 第四部分、项目价格测算 Ⅰ、市场比较法 【项目定价】 市场比较定价 根据上述比较，古北御庭酒店毛坯现阶段的零售销售均价评定33200元/ ㎡ 项目 比较因素 国信世纪海景 万富汇SOHO 天之骄子 　 现阶段销售价格 （元/㎡，毛坯） 53258 33846 21500 (预计) 一般 因素 地段区位 100/108 100/101 100/95 交通通达性 100/106 100/101 100/95 商业繁华程度 100/105 100/102 100/97 市政及生活配套 100/105 100/102 100/96 周边环境与景观 100/103 100/100 100/96 个别 因素 产品档次 100/103 100/99 100/96 楼盘配套及小区环境 100/102 100/99 100/98 发展商品牌 100/103 100/98 100/96 有无不利或限制因素 100/103 100/103 100/97 　 修正系数累计 64% 95% 141% 　 修正后价格（元/㎡，毛坯） 34085 32235 30418 项目拟合度 70% 15% 15% 拟合后价格 23859 4835 4562 　 项目价格（元/㎡，毛坯） 23859+4835+4562=33256 【整体打包价】 古北御庭酒店单套毛坯产品现阶段的零售均价评定为33200元/ ㎡ 根据同区域整售与零售价格差关系，初步判断本案毛坯整体打包价约为27000元/㎡① 根据上述两个整栋收购案例，同区域零售项目与整栋出售项目价格差异约为80% 第四部分、项目价格测算 Ⅱ、收益法 星级标准 板块 酒店名称 装修标准 标间房价 出租率 5星级 陆家嘴滨江 上海东方滨江大酒店（国际会议中心） 6000 738 80% 上海浦东丽思卡尔顿酒店 7000 2760 70% 陆家嘴 上海中油阳光大酒店 4000 800 80% 洋泾 上海明悦大酒店 4000 688 80% 花木 上海卓美亚喜玛拉雅酒店 7000 2171 65% 上海浦东星河湾酒店 7000 1272 75% 金桥 上海富豪金丰酒店 3000 518 80% 张江 上海东郊宾馆 6000 1438 65% 展讯豪生 3000 699 70% 博雅酒店 2000 1088 75% 4星级 陆家嘴 上海宝安大酒店 3000 598 70% 上海明城大酒店 3000 568 70% 洋泾 上海源深加州酒店 2000 398 70% 花木 上海东怡大酒店 4000 680 70% 张江 丁香路酒店 2000 580 60% 测算依据——【周边酒店运营表现】 本案定位为精品酒店，产品线切在区域内酒店类四星级4000元/㎡装修标准一档，参考50㎡左右的豪华间房价为550元/ 天。 参照酒店类产品市场收益率 （携程个人预订价格，已包含优惠协议） 【收益测算】 酒店客房运营收益 1层大堂与商铺等 2层健身房 3-15层酒店式公寓 1F 2F 3F 15F 4F 5F 6F 7F 8F 9F 10F 11F 12F 13F