2012年度中粮置业大悦城城市综合体战略（54页）.docVIP

电话：(0102/3 邮箱：gt@ 网站： 高通智库是一家房地产研究综合服务商，依托其独特的信息收集与整合体系、专业的分析能力、科学的研究方法和丰富的研究经验，持续为客户提供及时、高效的研究服务。 摘 要 2009年初，中粮集团正式提出打造“全产业链的食品企业、全服务链的城市综合体”的“两链”战略，全力发展以大悦城购物中心为核心的城市综合体，并将大悦城品牌进行全国复制。集团全服务链的战略指引之下，全力开发城市综合体从06年开始起步，07年做项目，08年做行业，09年做品牌，2010年做布局商业地产的进程一般包括项目运作，项目复制以及资本运作三个阶段。而大悦城尚处于项目运作阶段考虑到商业地产前期投入大，运营周期长，资本回报慢的特点，资金是个大问题。大悦城要想真正实现批量复制、资产变现的商业帝国梦，需要培育一家更具模板意义的商场。 目 录 一、中粮置业概述 4 (一) 中粮集团地产战略 7 专题：地产业务上市变局 9 (二) 中粮置业发展路线 10 二、“大悦城”品牌定位与战略 11 (一) 品牌核心内涵——年轻、时尚、潮流、品位 11 (二) 战略模式——多维元素组合打造“城市之心” 12 三、“大悦城”的商业模式 13 (一) 基本特征——立足一二线核心商圈打造全产业链服务 13 (二) 核心特征——资本运作、准确定位、打造品牌 16 (三) 团队建设——打造“132”人才梯队 18 四、 “大悦城”快速复制后的隐忧 20 （一） 需要稳定的资金来源支撑全国性复制 20 （二） 需探索可供全国性复制的样板模式 22 （三） 缺乏自身的百货品牌体系 23 五、 “大悦城”重点案例分析 24 (一） 西单大悦城——依托核心商圈的经典之作 24 (二） 朝阳大悦城——二次定位下的自我品牌探索 33 (三） 沈阳大悦城——针对多维客群的综合布局 41 (四） 上海大悦城——具有冲击力的城市商业地标 47 (五） 天津大悦城——富有人文气息的潮流时尚综合体 53 图表目录 图表 1：中粮置业旗下“大悦城”系列 4 图表 2：大悦城投资项目简介 5 图表 3：原中粮集团地产版图 8 图表 4：中粮集团地产整合方向 8 图表 5：中粮置业（“大悦城”系列）路线发展图 10 图表 6：投资项目基本情况 11 图表 7：“大悦城”品牌核心内涵 12 图表 8：城市综合体基本构成 12 图表 9：投资项目商圈及区位特征 13 图表 10：项目资金平衡情况分析（1） 14 图表 11：项目资金平衡情况分析（2） 14 图表 12：项目资金平衡情况分析（3） 15 图表 13：投资项目基本指标 16 图表 14：“大悦城”的经营模式 18 图表 15：大悦城人才培养梯队 19 图表 16：SOHO、华润置地、万达、中粮置业模式比较 21 图表 17：我国商业地产发展模式比较 23 图表 18：西单大悦城主要经济技术指标 25 图表 19：西单大悦城各物业形态占比及商业业态配比 25 图表 20：西单大悦城消费群体分析 28 图表 21：西单大悦城年销售额情况 29 图表 22：西单大悦城项目投资收益分析 29 图表 23：朝阳大悦城主要经济技术指标 33 图表 24：朝阳大悦城业态统计（以商户家数为统计基础） 36 图表 25：沈阳大悦城主要指标 41 图表 26：沈阳大悦城项目定位 42 一、中粮置业概述 中粮置业投资有限公司，成立于2007年1月，是中粮集团的下属非上市公司。由中粮集团原物业投资部发展而来目前，在北京、天津、上海、广州、烟台等一、二线城市，自持并运营10余个商业物业项目，涉及商业、酒店、写字楼等自成立以来，一直致力于建设以“大悦城”为品牌的城市综合体。大悦城一贯坚持“年轻、时尚、潮流、品位”的品牌理念，资产价值不断提升，社会影响不断扩大，行业地位受到广泛认可，已跻身国内购物中心品牌。 西单大悦城、大悦城、大悦城、天津大悦城、安定门大悦城烟台大悦城、等，投资总额超过亿元，开发总面积超过万平米，其中已成功进入运营阶段1：中粮置业旗下“大悦城”系列 备注1：图中数字指建筑面积。 备注2：沈阳大悦城是由中粮置业输出品牌，中粮地产开发和持有物业的项目。沈阳皇姑大悦城深圳中粮大悦城 此外，在物业项目方面，持有并运营北京中粮广场、上海中粮大厦、广州鹏源大厦等多个物业项目，初步形成了以北京、上海等中心城市为核心、辐射全国的战略布局物业管理方面，凯莱物业管理有限公司。2：大悦城投资项目简介 西单大悦城 北京西单大悦城于2007年12月28日开业，是集购物中心、写字楼、酒店式服务公寓为一体的城市综合体。建筑面积20.5万平方米，地上15层，地下4层，有停车位近2000个。 西单大悦城地处西单核心商圈，定位为国际