2012年绿地重庆新都会项目考察报告.pptVIP

项目考察报告 2012.5 商业地产部 一、基本指标 开发商：重庆绿地申润房地产开发有限公司 物业商：成都鸿盛物业管理有限公司 开盘时间：2011年10月1日1 入住时间： 2012-07 占地面积：37216㎡ 总建筑面积：126802㎡ 商业：40000㎡ 住宅+公寓：60000㎡（精装公寓1栋，住宅2栋） 容积率：4.00 绿地率：30% 车位：658 二、区位状况 （一）商圈区位： 1、所属商圈：大石坝上商圈。 2、商圈属性：大石坝商圈属于重庆市第三级商圈，和项目北部的冉家坝商圈属同一级别；比邻的观音桥、沙坪坝商圈是第二级商圈；而对岸的解放碑商圈是一级商圈，核心商圈。 绿地·新都会 （二）交通区位： 宏观交通：分居南北的红石路和松石大道是双向三车道，可以去往渝北、沙坪坝等方向；西北部有内环快速路，车道双向4车道。 微观交通：项目紧邻盘溪路和北滨一路，道路双向两车道，盘溪路连接红石路和松石大道。 公交站点：127(北滨路站--江北农场站)、872(朝阳站--盘溪转盘)、230(汉渝路--大竹林老街)等21条交通路线。 轨道交通站点：无轨道交通，轻轨三号线最近站点红旗河沟西站距项目地18分钟车程，轻轨一号线最近站点沙坪坝站距项目地10分钟车程。 绿地·新都会 三、项目定位 重庆江北最大的茶叶专业市场 地缘客户，城市白领阶层 吊一层、吊二层东南区域，2万方茶叶专业市场 一层，600方左右的量贩KTV. KTV 次入口 茶叶专业市场 一层，3000余方新世纪超市，预计十一月部分开业 四、产品设计 住宅一栋31层 住宅二栋32层 精装公寓29层 商业街地上三层地下两层 2 主动线 次入口 主入口 地面停车场 广场 垂直电梯 中庭 扶梯 开发商将东北角视为主要人流集中点，因此这个广场的半径最大，有8米左右 小区的入口广场，可以作为辅助的商业区入口，半径在6米左右 为了增强内街的通透性和气势，在内街口上有开阔的小广场 内街转角处的中庭，在开阔视野、提供休息场所的同时，也为三个方向的人流提供一个交错的空间，避免拥挤。 垂直电梯，直达车库，减少垂直步行距离 从吊二层上吊一层，吊一层上一层只有扶梯，因为高差过大，可能是被动之举，周围没有楼梯，这种设计存在安全隐患，对人流疏散不利。 内街宽度过窄，单边3米不到。 外立面石材+玻璃窗， 广告位设置在吊二层以上，广告位占面积比例小。 六、售营情况 住宅均价：8300元/平方米 商铺售价：外街最高6万元/平方米；内街在2万-4.5万元/平方米 租金：约2万平方米建筑面积的茶叶批发专业市场，租金36—48元不等，新世纪超市租金在35元/平方米左右。 其他：进驻的KTV，销售价格在3万元/平方米左右。 单价2-4.5万 未售区域 单价6万左右 六、项目总结 优点： 1、地段不利、交通通达度不够的情况下，运用兴建茶叶专业市场的 形式，增强了目的性消费和人气； 2、通常情况下，KTV、影院等都是自主持有，但是本项目实行销售，减少了持有量，这是其销售策略的成功； 3、充分利用地形，吊层形式设计，在主入口，内街入口，以及内街拐角处设计有宽阔的广场，坚持通透性原则的同时，为以后活动推广、业态升级留余地。 缺点： 1、内街过窄，一方面影响视觉通透，另一方面在人流高峰期可能会造成拥堵 2、临街面的石材结构，部分转角位置的全石材影响昭示面，尤其是晚上影响商铺经营状况对外展示。 3、招商运营方面，模棱两可的招商政策会让客户茫然，租售店铺没有具体的区域划分，显得不够专业。 谢谢！