2012忻州市和平路城市综合体项目提案(定稿版)95p.pptVIP

五、城市综合体 城市综合体运营 本项目体量中，写字楼约2.8万平米，公寓约1.7万平米， 商业约为1.2万平米，由此看来，写字楼未来的客群主力将成为 项目商业的骨干客群，公寓的主流客群； 产品建议： 露台设计：采用大量的公共露台设计，可以增加项目的观景效果，增加项目的昭示性； 露台设计 露台设计 窗未落地，不计入建筑面积，但室内空间却有所扩大，窗台可以小坐，可以摆放陈设，也可以通过焦距调整成为梳妆台或写字台，具有很大的使用价值。 细部设计——飘窗 飘 窗 弧形窗设计使房屋外立面有流线型感觉，内部设置显示出跳跃与变化，彰显个性与时尚。 细部设计——弧形窗 细部设计——落地窗 落地窗 落地窗适合公寓产品，窗户落地容易形成好的观景效果和一体化设计风格。 内部构造 独立的生活区域，适合高端商务人群独立居住需求，完善的物业服务，方便快捷的生活理念；打造商务人群的宜居场所； 公共空间 公寓公共空间采用精装修，室内出于主人喜好与风格进行装修，公寓内部公共部分尽可能现代典雅的色调与材质进行处理；大厅留出一定的公共空间，作为休憩与吧台式服务产所，提高项目的物业服务标准； 打造品牌物业服务，周到细致，倡导人性化服务，打造一流人居环境。同时，采取一站式服务，24小时热线求助，为业主打造一个舒适、安全的生活环境！ 酒店式公寓服务系统 项目整体功能分析 写字楼：提供办公产 所，拥有大量的年轻商务白 领，为项目商业提供大量的年 轻时尚客群，为公寓类产品 提供大量的现有客群。 商 业：区域性运营商业， 为项目提供大量的流动人 口，同时满足写字楼常驻客群 的餐饮、娱乐、购物等生活需 求；同时也为公寓客群 提供便捷的生活服务需求； 公 寓：作为区域内高 端物业，避开大量 住宅竞争的同时，为 写字楼商务人群提供了 一定的居住场所，同 时为商业项目提供 稳定的可客户群体； 城市综合体 项目整体定位 城市综合体 所谓“城市综合体”，是将城市中商业、办公、居住、酒店、餐饮、会议、文娱、交通枢纽等城市功能在空间上进行组合，并在各功能间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体； 本项目自身经济生态循环系统， 1、商业、写字楼、公寓进行有效补充与互相关联形成特定经济系统： 2、餐饮、娱乐、办公多种业态形成互补趋势，促进项目整体运营； 城市综合体的包容性强，功能选择的范围也很宽。本项目最核心的问题是 如何做到公寓、写字楼、商业目标客群一致 ，同时还要做到有效的交叉互动。 结论：写字楼的运营成功直接关系整体项目的运营效果！ 项目运营思路 1、项目底商与周边项目商铺共同构成和平路商业街区，同时保持交通动线畅通，形成室内室外商业街区贯通。 2、本项目自身拥有写字楼客群优势，能提供项目商业的稳定客群； 3、项目商业本身具有集聚客群效应，同时可以为写字楼与公寓客群提供相应的生活服务； 项目效果图 写字楼 公寓 商业 项目效果 1、双子塔楼效果，项目在区域内属于较高物业形态，双子楼效果容易形成区域集聚效应，能够成为和平西街地标性建筑； 2、现代风格与玻璃幕墙加项目底商整体性形成自身的特色性建筑； 3、周边交通小区与西客站在本项目带动下容易形成双线商业街区，通过互相借势，容易形成商业街区； 城市综合体 日 景 内 景 夜 景 城市综合体由于自身物业形态的分工不同，存在长时间运营的方式，白天主要是公务与商务活动，夜晚主要是娱乐与休闲活动； 健身休闲 健身会馆与特色生活会所会为本项目带来大量的固定客群与长期客群，带动本项目相关业态的同时也提高项目档次。 为餐饮娱乐提供客群，为本项目写字楼客群提供活动产所。 特色餐饮 特色品质餐饮业的引入，一方面可以吸引本项目写字楼客群，同时还可以吸引周边客群，带动商业业态整体发展；迅速集聚人气，扩大项目影响半径。 游艺娱乐 吸引大量具有消费能力的学生客群与社会青年，增加项目的时尚感，同时可以与其他业态相结合持续盘活项目整体；为项目餐饮业提供大量客群。同时可集聚项目人气。 饰品配件 引入饰品、化妆品精品店，吸引大量女性客群的同时与女装市场相结合形成一站式休闲娱乐场所；同时容易吸引大量周边客群。 三、写字楼、公寓市场分析定位 精华小区 蓝海国际 新兴商厦 中医院 商 校 华阳办公 写字楼市场分析 1、忻府区写字楼市场大多数集中于七一北路区域 2、忻府区市内高品质写字楼较少，存在大量的旧式、改建的办公产所； 3、和平西街区域