2012成都市月映长滩前期营销策划案58p.pptVIP

通过本次市场摸底让我非常明确了几个问题 首先，市场需求存在，实际需求撑起整片天； 其次，确有回暖迹象，“小阳春”说法成立； 然后，市场心理价位基本吻合，并有范围值； 一、周边市场环境 二、未来市场预估 周边市场环境 近期我团队对周边几个楼盘进行了反复摸底，我们发现楼盘销售状态好差不一。除了我们也有其他人也发现了这个问题， 周边区域市场别墅均价在6000-12000元/平米之间，主力单位8000-10000元/平米。花园洋房均价4800元/平米左右。 周边市场环境 综合以上几个额楼盘的摸底调查，我们可以总结并肯定出几个问题。 市场需求存在，以上几个楼盘中花园洋房最畅销的是150平米左右。联排最畅销的是260平米左右型，独栋别墅最畅销的是350平米以上的户型； “小阳春”理论诚意，确有回暖迹象； 别墅均价位于8000元/㎡、花园洋房均价为4800元/ ㎡左右的项目销售顺畅扣除现场优惠，当前市场心理价位别墅基本位于7500元/㎡左右；花园洋房位4500元/平米左右。 未来市场预估 就目前的市场而言，未来走势存在三种可能性： 持续回暖！ 企稳！ 市场恶化！ 未来市场预估 针对三种不同走势我们做好准备： 股市流行一句话，利空出尽就是利好，若客户群也是以这样的动态回应市场，稍加一点政策导向必将持续回暖，我们相信在合适的时机，合理的推盘节奏，正确的推广手段，别墅均价位于8000元/㎡、花园洋房均价为4800元/ ㎡均价将毫无疑问！ 若至此政策调控之手偃旗息鼓，给以市场喘息的机会，市场企稳，以确保入市安全与项目形象为原则，我们建议将项目别墅入市均价定于市场心理售价（别墅：7500-8800元/㎡，花园洋房：4000--4800）的最高值8800元/㎡，花园洋房4800元/ ㎡ 倘若正像领导人发言那样，房地产调控不动摇，30%下浮死目标的话，我们建议在最恰当的时机采用随行就市的入市价格。 第二部分：整体营销策略 营销策略 好产品 推广策略 体验式营销 推盘策略 推盘渠道 ??: ????? ?? 营销策略正如一谱完美的乐章，让你预测不到温婉明快、汹涌澎湃，时刻给予你鲜妙的惊喜。泉水湾项目体量较小，四接环境不佳，实现较好的销售目标的话需要采用一系非常规的营销策略方案。 好产品 好的产品让项目销售成功一半，合理的产品规划将会是决定性因素，产品功能区分布合理、空间节省、多采光面都将接受客户眼光挑剔的检阅。 本次摸底后我们建议以卖场体验、外部体验、导视体验三方彼此配合为主要销售方式。 体验式营销 导视体验 卖场体验 外场体验 体验式营销 卖场体验 高品味卖场是项目品质产品与生活的隐射，卖场的好坏直接影响，客户对项目售价范围的心理预估。我们建议高标准软硬装，高质量物业及客户服务，高水准的现场体验感。 体验式营销 外场体验 楼部周界、滨河公园、临河规划路人行道，这几处环境的打造将是项目最好的软性支撑，另外也是商业盘活的有利前提。 售楼部周界需搭建气势非凡的精神堡垒、沿途道旗、交通导视系统； 体验式营销 体验未来景色风情 体验式营销 外场居住环境体验 体验式营销 导视体验 卖场内外严格按照项目固定的VI系统进行打造，并将项目符号引入小品中，让客户在进行小品体验的过程中反复受到刺激。 推广策略 推广策略 推广策略 项目可售产值较低，对于全新项目入市费用可能无法满足正常的媒体渠道开展，特殊的推广策略是必须的。 以情感作为战略路线，制造市场粘稠性，直接锁定目标受众，唤醒市场，以最低的投入获取最大的市场效应。 定 位：长滩乐活生活典范！ 媒体渠道：采用分众媒体与活动组合的方式，双向发酵； 推广语言：直接的客户对话，建议感情线提高粘稠性； 例如：享受月映长滩的生活，我爱你，家人！ 月映长滩，献给最爱的！ 营销渠道：利用我司自由渠道促进销售； 软性炒作：主流媒体由于费用高昂，避免直接硬广投放，以软性炒作方式扩大项目影响力（炒新闻，炒事件，炒概念）； 推盘策略 推盘策略 方案1： 先销售7+1产品，去化多数房源。 同时销售7栋别墅产品，回收资金。 后卖4+1产品，利用产品期客户积累去化剩余单位。 方案2： 同时入市：不同类型产品搭配销售，客群定位突出包容性，可以更好的保证项目现金流； 结合目前市场环境，方案一最为可行。 推盘策略 频开短走 别墅一次推2—3套，7+1以及4+1分为多个批次，5--10套为一批，共计7-13套，一周推一批，少量加推，大量的客户预约，让多个客户抢购同一套房源