2012温州平阳鳌江铂金湾项目营销策略95p.pptVIP

温州;报告大纲;PART 1 鳌江城市经济状况;;;;;;;;;PART 1 鳌江楼市概况;;;;;;PART 1 鳌江楼市概况;;泰宇花苑;泰宇花苑;华庭锦绣苑区位图;华庭锦绣苑;金水湾;金水湾;阳光景苑;阳光景苑;嘉铭怡园;嘉铭怡园;周边竞争楼盘分析总结;PART 1 项目本体分析 ;;项目北面距离国际大酒店不到500米，商业配套集中在以国际大酒店的北部区域，项目东面和南面都是空地和在开发中的楼盘，项目的西面有零散的小区分布，项目区域总体人气不高，商业配套较差。;;;;130-140左右的户型面积占到总户数的50.56%，此类户型以三室和四室为主。 优点：一梯两户、南北通透、采光度好；动静分离；三室朝南、4.2米大开间主卧设计 缺点：客卫设计不合理、导致卧室私密性不强。;200平方左右的户型面积占到总户数的2.6% 优点：一梯两户、南北通透、采光度好；动静分离；四室朝南、主卧私密性强且配有景观露台； 缺点：厨房设计偏小；二楼套内面积利用率不高；;164平方左右的户型面积占到总户数的21%， 优点：一梯两户、南北通透；全明设计（明卫）、景观餐厅设计； 缺点：除主卧以外，其余房间开间较小。;项目户型分析;户型总结: 优势: 南北通风， 采光较好， 观景阳台设计， 功能分区较合理， 大开间主卧设计 缺点： 厨房设计普遍较小； 部分户型利用率较低；;PART 1 项目本体分析 ;温州人的特点：善于接受新鲜事物，团体协作带来的圈层效益显著;客户访谈;客户访谈;客户访谈;鳌江本地客户;;PART 1 项目本体分析 ;;PART 1 项目本体分析 ;;;也许，他人可以在产品上超越我们；;文化导入----巴比伦文化和概念;空中花园，是古代世界七大奇迹之一，又称悬园。在前6世纪由新巴比伦王国的尼布甲尼撒二世在巴比伦城为其患思乡病的王妃安美依迪（Amyitis）修建的。空中花园据说采用立体造园手法，将花园放在四层平台之上，由沥青及砖块建成，平台由25米高的柱子支撑，并且有灌溉系统，奴隶不停地推动连系著齿轮的把手。园中种植各种花草树木，远看犹如花园悬在半空中。。;;项目总体定位：龙鳌16万㎡巴比伦空中花园住区;PART 1 总体策略;营销总体策略;营销总体策略;PART 1 总体策略;入市条件及时机选择;入市条件及时机选择;市条件及时机入选择;市条件及时机入选择;入市条件及时机选择;售楼部展示;样板房展示;多媒体展示;入市条件及时机选择;入市条件及时机选择;PART 1 总体策略;本案第一阶段销售目标：2012年4月底至2012年9月底第一期销售套数完成率达到60%以上。 介于销售周期短，销售速度快、利润高、品牌美誉度剧增的先天条件和目标，推案原则如下： 原则一：适度控制各期推案体量，每期销售面积约4-6万平方米，每期造成热销氛围，每期消化周期为4-6个月，分3期将全案推出，且有一定的重叠。整体销售周期约为18-20个月。 原则二：在推案的产品形态选择上，应注重每个阶段产品自身独特的卖点，不同类型产品的优势，如景观、房型、位置、分布等，便于每次推案企划的造势。 原则三：推案的时机应该不是固定的，必须结合市场的反应、市场的追逐点，并依据实际工程进度而不断调整拟订。在前期的销售期间，积累、挖掘后期的目标客户群体，及时锁定客户的需求与承受价位，作为日后推案过程中价格调整、现场销控的依据。;;PART 1 总体策略;房源的阶段性释放，且根据项目在市场的反应情况，适度将价格的小幅提升 我司会在不同的销售阶段，结合本案的工程进度，主力推荐的产品会有一定的区别。 在整个销售过程中，如何通过销控始终保持产品种类的多样性及每种产品的价格的多重性。 通过销控使价格确保一定幅度的提升，以制造价格陷阱以期使客户真正感受到本项目的增值性。;PART 1 总体策略;;（1）低开 通过户外引导，引发市场期待与关注，无形提升市场期望心理价位。 考虑到本项目体量15万多㎡，整体销售量较大，本项目的总体价格走势应该以低开高走作为策略，开盘引爆。 以较低的价格入市，逐步进行调升，最终达到最大利润化。 （2）高走 采用分多阶段小幅度提升价格。每阶段提升幅度为5%-10%。 使各阶段购买的业主都能迅速享受到价格提升带来的成就感。 不断对“持续升值”的概念进行强化，通过业主不断导入市场口碑传递。 ;控销优秀房源，预留升值空间，价格次高;;PART 1 总体策略;1、根据每套户型的楼层，朝向，采光，观景，位置以及房型的差异制定不同的价格差。 2、注意控制总价，届时根据市场情况可适当拔高各期房源的单价。 3、价格走势确保每阶段单价的提升，并通过折扣的收放，给客户以提价的暗示。 4、通过不同的价格差异，体现每套房型的各自优