2012郑州运河新区刘砦项目定位深化报告122p.pptVIP

简欧风格—— 阿卡迪亚 绿城百合 建筑风格建议 绿城百合 阿卡迪亚 新中式风格 异域风情（法式风格） 美景鸿城 普罗旺斯 建筑风格建议 正弘山 普罗旺斯 现代简约 异域风情（西班牙风格） 广汇PAMA 红河谷 建筑风格建议 阳光新城 红河谷 参考案例——阳光100立面风格为极简主义建筑风格，减少大量的立面构建，以简约主义的利落、爽洁表达最为精致的生活 ，简约而不简单。 建筑风格建议 长沙阳光100 长沙阳光100 项目建筑风格建议——为跳出市场传统的立面设计手法，契合项目滨水特质，我司建议采用现代简约的建筑风格，色彩搭配以黑、白、灰色为主，安置区与商品区保持一致。 建筑风格建议 如何布局项目开发战略； 启动区策略； 营销中心的包装建议 经济效益测算 甲方问题 同致行思考 第四部分 PUD开发战略 形象及现金流要求； 体验式营销设置； 整体测算； 思考——项目规模较大，且属于较不成熟区域，前期开发投入较大，如何满足现金流的开发要求？ 多管齐下 PUD开发模式 产品控制/资金流 开发模式/营销模式 开发模式上：注重对各物业类型的关系建立，处理好商业、公寓、住宅的相互关系。 营销模式上:必须注重树立整体的营销思路，建立项目完善的系统形象支持，并在前期营销的过程中投入较多的财力、物力和人力促使其建立。 产品控制上：以市场主流和针对于目标客户群体的产品出现，并尽可能地提高产品附加值，增加产品的含金量。 价格与利润之间的权衡关系之上：住宅是现金流，商业是利润，如何合理地把握其价格策略和利润控制是项目快速消化，回笼资金的要素。 项目整体开发战略 它是Planned Unit Development的缩写，意指“计划单元综合开发”，是国外房地产开发常用的模式，即通过一个总体的规划来控制几年甚至几十年的开发。国内的大盘往往都是采用“分期开发”模式，简单切割土地，名称虽然有联系，但项目与项目之间其实并无联系，只是各个独立的小盘，并未体现出大盘应当具有的优势、气魄和辐射力，普遍存在整体性差、规划滞后、资源无法共享和社区感觉不统一等问题。 何谓PUD？ 项目整体开发战略 项目具备运用“PUD”开发模式进行组合开发的潜质—— 能极大地缩短开发周期 保证项目整体物业的连贯性与协助性 保证后续开发的物业价值增长 降低开发风险,提高开发商利润率 ——统一规划（整体性、计划性） ——主题开发（阶段性、功能性） ——单元开发（效率性、整合性） 总体战略思想—— PUD开发模式的作用—— 项目整体开发战略 以销售和资金回笼为第一目标？ 以树立品牌和形象为第一目标？ 品牌与销售速度两者都要……？ √ 项目开发战略目标 以鲜明的形象、迅速占领市场 以优势的产品，抢占客户先机 以高档的品质，获得市场追捧 高举高打，平开高走 项目体量较大，面对激烈的市场竞争，本项目如何进行有效的开发，才能达到品牌与销售速度有效提升的开发目标？ 开发战略目标 该项目规模庞大，物业形态种类繁多，从本质上来讲是城市运营者，更重要的是 担负完善城市的配套与功能，这是项目的核心价值所在。 建业·世纪华阳项目 [居住、零售商业、酒店、商务、景观、旅游] PUD开发模式实际运用展示 该项目按照地块分为10个计划单元,按照整体开发指导思想进行综合开发 五星级大酒店 （华阳） 西苑公园 G C-3 S B-1 B-2 A-3 A-2 A-1 A-4 A-5 G-1 C-2 C-1 整体开发指导思路 1、人气与形象先行 2、公寓作为C地块与A地块住宅的 衔接 3、写字楼树立项目形象，与商务公寓同时启动 4、集中商业作为项目配套，配合主力商家的引入，提升项目价值 5、招商先行，贯穿其中 6、集中商业的开发需要满足一定的居住规模与主力店及商家数量具备一定的规模。 建业世纪华阳项目应用PUD开发模式的参考—— 项目整体开发战略 建业世纪华阳项目应用PUD开发模式的参考—— 2008年 第2阶段 商业招商 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2007年 第3阶段 第4阶段 第1阶段 C-1住宅 C-2住宅 C-3住宅 B-2集中商业 B-1街铺 A-4住宅 A-1写字楼 A-3商务公寓 A-2酒店式公寓 A-1小户型公寓 A-5住宅 G-1公建 G-公园 S-售楼处 项目整体开发战略 入市时机建议 建议加快进度，保证今年10月开始正式销售 开发背景： 片区竞争激烈，客户争夺成为决胜的关键。入市时机控制较关键 政府调控政策不断，未来市场走势充满太多不确定因素。 拆迁问题的解决应快速解决，不能因拆迁拖延了项目的总体开发节奏。 面对以上情况，本项目要降低开发风险，需抢占市场、快打快消。 2008-2011年中原新城项目推售及去