2012长春市场洋房产品专题研究46p.pptVIP

赠送庭院约50㎡ 下沉式庭院 地下室 万科惠斯勒小镇一层170㎡ 远洋戛纳小镇一层168㎡ 赠送面积示例：洋房产品通常为一层赠送地下室及庭院，顶层赠送阁楼，中间标准层赠送露台。 四、附加值 赠送面积示例：中间层 棠棣中间层143㎡ 惠斯勒中间层150㎡ 露台 露台 露台 露台 露台 四、附加值 阁楼约35㎡ 阁楼露台约25㎡ 露台 露台 露台 棠棣顶层120㎡ 赠送面积示例：顶层 四、附加值 项目 产品类型 建筑面积 赠送面积 赠送比例 赠送范围 销售均价 （元/㎡） 溢价率 万科惠斯勒小镇 情景花园洋房一层 170㎡ 50㎡ 23% 入户庭院 10000 20% 棠棣 花园洋房一层 135㎡ 125㎡ 48% 地下室、下沉式庭院 16000 25% 花园洋房二层 149㎡ 65㎡ 30% 地下室、下沉式庭院 14000 27% 花园洋房五层 120㎡ 70㎡ 36% 阁楼、露台 12000 9% 远洋戛纳小镇 电梯洋房一层 168㎡ 110㎡ 40% 地下室、下沉式庭院 12000 44% 电梯洋房 二层 162㎡ 50㎡ 24% 地下室、下沉式庭院 10000 20% 电梯洋房顶层 139㎡ 60㎡ 30% 阁楼 9000 8% 洋房面积赠送率较高，面积赠送有力的提高了溢价水平，一层产品溢价能力最高。 四、附加值 项目 是否带电梯 是否人车分流 车位比 停车方式 入户方式 万科惠斯勒小镇 不带电梯 否 1：1.13 地下集中停车，兼有少量地面停车位 一楼入户 远洋戛纳小镇 带电梯 是 1:1.5 地下集中停车 一楼入户 中海紫金苑 带电梯 是 1:1.7 地下集中停车 电梯入户 棠棣 不带电梯 是 1:1.3 地下集中停车 一楼入户 潭泽溪郡 带电梯 是 1:1 地下集中停车 电梯入户 洋房社区多为人车分流的设计，地下集中停车，车位比较高；除紫金苑等高端项目，大部分为一楼大堂入户。 五、车位和入户方式研究 1、洋房面积赠送方式。洋房产品主要赠送面积的方式为一楼赠送花园及地下室，中间层赠送露台，顶层赠送阁楼，一层和二层地下室赠送的比例为2:1。 2、洋房面积区间控制。洋房产品面积区间控制在120-170平米，总价控制在100-200万，避免了与小高层产品与经济型别墅产品的冲突。 3、高赠送带来高溢价率。有大面积赠送的一层和六层相对于标准层 ，能够获取更多的溢价空间，通常溢价都在25%以上，远洋戛纳小镇一层相对于标准层的溢价甚至达到45%。 4、洋房社区车位比较高，通常为人车分流的设计，从一楼大堂入户。 户型研究小结 报告大纲 一、长春洋房产品概述 二、长春洋房建筑规划研究 建筑研究 景观研究 户型研究 退台洋房研究 专利产品 层层退台 花园露台 私家花园 空中花园 观景露台 退台洋房即情景花园洋房，是一种创新的建筑形态，通过新颖的入户方式，层层退台的建筑形态以及情景房的设计，使住宅在满足基本功能的同时，提高建筑的品味，使建筑能够更加亲近自然，给居住者，给居住者带来与众不同的全景式的情调。 一、退台洋房的定义 二、长春退台洋房现状 目前，长春市场在售的洋房产品虽然很多，但是真正意义的退台洋房只有万科惠斯勒小镇、力旺塞歌维亚和瓦萨小镇。 接下来我们将对万科惠斯勒的产品进行分析总结，对比瓦萨小镇的产品，形成关于退台洋房产品的思考。 万科惠斯勒小镇 瓦萨小镇 1、万科惠斯勒户型产品分析 一层庭院 二层“退”一层茶室形成露台 一层170㎡ 二层160㎡ 三层150㎡ 四层140㎡ 主卧与观景露台相连，室内外空间相错 退客厅面积形成露台 优点： 1、层层退台，南北双露台，形成有天有地的生活空间 2、八米横厅，主卧开间四米，保持尺度的舒适 3、动静分区，功能区设置合理，互相区隔 不足： 1、无电梯设置，入户方式单一 “静” 书房与卧室 “动” 客厅餐厅 三、退台洋房产品分析 2、瓦萨小镇户型产品分析 一层庭院 二层“退”一层门厅形成露台 门厅电梯双入户 优点： 1、电梯花园洋房，电梯直接入户 2、南向卧室更多，北方客户更容易接受 3、八米横厅，客厅开间四米，卧室开间四米，尺度舒适 卧室与观景露台相连，室内外空间相错 阳台 三、退台洋房产品分析 不足： 1、部分户型没有保证南北双向露台 2、动静分区没有完全区隔 三、退台洋房产品分析 项目 区位 容积率 建筑风格 面积区间（㎡） 附加值 入户方式 配套 售价 万科惠斯勒小镇 净月大街，农博园轻轨站东侧 1.5 北美山地 115-170 一层送南向庭院 地下和地面停车，一楼入户 师大附小，净月大学城，卓展奥特莱斯 均价9700带1200元/平米精装修 瓦萨小镇 净月梧桐街与永顺路交汇处 0.9 北欧 120-180 一层赠送南北双庭院 地下集中停车，电梯直接入户