201308天津市东丽区张贵庄地块 周边调研报告25p.pptVIP

单位：万元 单位：元/m2 2、周边在售项目——远洋风景 2012年1月-2013年7月，普通住宅月均去化5,726万元，均价为10,925元/㎡ （毛坯） 。 普通住宅销售情况 金隅悦城位于津滨大道与外环线交口西南侧，地处津滨走廊——津滨大道，东邻滨海新区，西邻中心城区，与河东区相连，属于环内项目。 项目名称 金隅悦城 项目位置 东丽津滨大道与跃进路交口? 总占地面积 182,512㎡ 容积率 1.59 总建筑面积 290,466㎡ 建筑形式 小高层、洋房、别墅 销售均价 10,706元/㎡ 销售率 主力户型 70-95㎡两居、90-100㎡三居 开盘时间 2010年12月25日 开发商 金隅（天津）房地产开发有限公司 装修标准 毛坯 项目卖点 宜居生态地产,地铁沿线,低密居所 3、周边在售项目——金隅悦城 单位：万元 单位：元/m2 3、周边在售项目——金隅悦城 2012年1月-2013年7月，普通住宅月均去化7,134万元，均价为10,706元/㎡ （毛坯） 。 普通住宅销售情况 5、区域市场小结： 东丽区历年总成交明细： 东丽区域的市场关注度逐年提高，近年的年成交金额已逐渐过百亿元，地块周边在售项目较少，按照现有市场成交格局，销售速度可以支撑较快的销售回款。 东丽区地理位置优越，地处天津滨海开发带、海河重化工带、京津塘高速公路高新技术开发带，毗邻天津经济技术开发区、保税区、高新技术产业园区，接受“三带”、“三区”的辐射。随着滨海新区开发开放的不断深入，积极抢抓机遇，大胆改革创新，努力在融入和服务新区上有突破性进展，东丽区逐步成为滨海新区政策实行区、综合配套改革先行区和滨海新区服务区。 备注：以上数据包含普通住宅、别墅、商业、公寓、办公等产品。 根据周边房地产市场发展状况，结合项目指标，本项目高层住宅预测均价12,000元/㎡(毛坯)，酒店式公寓均价10,000元/㎡ (毛坯) ，商业均价15,000元/㎡ (毛坯) 。 按照上述市场预测，以600万/亩的土地价格取得土地，预计可获得约70.7亿销售额，利润额约为15.9亿元。平均毛利润率约为22%。 序号 成本项目 住宅 公寓 商业 1 土地成本 4293 4293 4293 2 开发前期准备费 155 176 176 3 市政工程费 407 525 525 4 园林环境费 150 250 250 5 配套设施费 210 210 210 6 开发间接费（含营销设施建造费） 183 153 228 7 建安工程费(毛坯) 2200 2200 2200 8 管理费用 360 300 450 销售费用 240 200 300 财务费用 360 300 450 9 预备费用 360 300 450 10 税费估算（售价的5.65%） 678 565 848 合 计 9596 9472 10380 预计售价 12000 10000 15000 预计利润 2404 528 4620 平均毛利润率 五、地块投资总结 22% * * 天津市东丽区张贵庄地块 周边调研报告 ——天津策划销售中心 1、天津市简介 中国第三大城市，中华人民共和国直辖市，中国国家中心城市，中国北方经济中心、环渤海地区经济中心、中国北方国际航运中心、中国北方国际物流中心、国际港口城市和生态城市，中国中医药研发中心。天津位于环渤海经济圈的中心，是中国北方最大的沿海开放城市、近代北方最早对外开放的沿海城市之一。天津位于华北平原海河五大支流汇流处，东临渤海，北依燕山，海河在城中蜿蜒而过，海河是天津的母亲河。天津是中国近代工业的发源地。天津被誉为“中国经济第三增长极”。天津是夏季达沃斯论坛常驻举办城市。 一、区域发展简介 2、东丽区概况 一、区域发展简介 天津市东丽区位于天津市中心市区和滨海新区之间。全境东西长30公里，南北宽25公里，总面积477平方公里，行政区辖张贵庄、丰年村、万新、无瑕、新立、金钟、华明7个街道，军粮城镇和么六桥回族乡。 东丽区地理位置优越，地处天津滨海开发带、海河重化工带、京津塘高速公路高新技术开发带，毗邻天津经济技术开发区、保税区、高新技术产业园区，接受“三带”、“三区”的辐射。水陆空交通便捷。 东丽区 3、区域定位 天津市中心城区和滨海新区产业发展的重要功能区，国家级航空航天产业基地，先进制造业基地，生态宜居城区。 实行53683的城市架构及产业布局： 5-5个生态宜居城区（黄色区域） 3-3个市级功能区（紫色区域） 6-6个市级功能区（橙色区域） 8-8个服务业中心（红色区域） 3-3个农业园区 一、区域发展简介 * 4、发展契机 东丽区位于中心城区与滨海新区连接的核心区，作为连接枢纽，未来的交通条件必将逐步提升，这将