20140312中建尚溪地项目市场研究及营销策略建议36p.pptVIP

* 策略一：红海策略 物业类型 区域参考月均去化面积 成交均价 尚溪地剩余货量预计销售周期 尚溪地销售均价 别墅 200-450平米 10000-11000 78个月 13150-15180 住宅 800-3000（逸景湾） 6944 57-15个月 6900-7970 从上表看出，若无新的市场刺激因素出现，项目若按照当前市场中最理想的状态看，整个项目完全出清，尚需约6年时间。 从目前成交均价看，尚溪地较其他竞品的售价高出2000-4000元/m2，价格下调是保证市场速度去化的基本条件。 除售价调整外，其他开发成本将如何变化？ * 策略一：红海策略 调整后中建尚溪地洋房别墅利润测算表 序号 　 单价（元/㎡） 面积（㎡，根据项目情况填写） 金额（万元） 备注 1 销售收入 9935 116491 115731 89277.36 1.1 双拼 17149 8138 13956 销售率: 100.00% 1.2 联排 13740 20387 28012 销售率: 100.00% 1.3 洋房 8654 58894 50964 销售率: 100.00% 1.4 高层 7131 27750 19789 销售率: 100.00% 1.5 车位 50000 322 1610 销售率: 100.00% 2 商业 14000 1,000.00 1400 销售率: 100.00% 3 开发建设成本费用总额 9132 87,186.07 79615.8 　 3.1 项目开发成本 8364 87,186.07 72920 　 3.2 土地费用 2293 87,186.07 19992.62 　 3.3 开发前期费用 437 87,186.07 3808.56 　 3.4 建安费用 4503 87,186.07 39255.96 　 3.5 其他直接费 254 87,186.07 2210.92 　 　 3.6 利息-财务费用 489 87,186.07 4267 　 　 * 策略一：红海策略 调整后中建尚溪地洋房别墅利润测算表 3.7 销售费用 388 87,186.07 3384.94 　 　 4 销售税费 768 87,186.07 6695.8 　 4.1 营业税 512 87,186.07 4463.87 销售收入的 5.00% 4.2 城建税 36 87,186.07 312.47 营业税的 7.00% 4.3 教育费附加 15 87,186.07 133.92 营业税的 3.00% 4.4 印花税 0 87,186.07 0 销售收入的 　 4.5 预值增值税 205 87,186.07 1785.55 按建筑面积（元/㎡） 4.6 土地增值税 0 87,186.07 0 +为应补额,-为应退额 5 税前利润 1108 87,186.07 9661.57 　 　 企业所得税 　 　 2415.32 所得税率： 25.00% 6 净利润 831 87,186.07 7246.17 　 7 公司净收益 　 　 7246.17 　 7.1 销售净利润率 　 　 8.12% 　 7.2 成本费用利润率 　 　 9.10% 　 * 策略一：红海策略 从上述利润测算表得出： 6年的销售周期远超出项目预期销售周期，因此势必会对项目的各种开发成本有所增加：财务费用，销售费用（根据每年300万元计算，预计尚需增加至少1800万元）； 项目因价格调整粗估将减少项目的实际销售收约7000万元； 从初期利润测算看，预期收益为7246.17万元。 预期收益-价格调整7000万元-财务费用-销售费用（1800万） 项目预期收益将为负值（-1554万元) * 策略二：以退为进 规划逐步落地提升市场关注度 产业、人口导入 提升客户心理预期 促进房地产市场发展 交通、商业等关键配套因素的落地 将是撬动区域迅速发展的有利支点 规划落实，尚需时间 * 项目下阶段营销策略建议 建议中建尚溪地项目于2014年暂停对外销售，在2015年城际轻轨通车之前进行重新包装入市，通过规划热点的落实，提升客户关注度。在暂停销售期间，以项目营销策略研究为主，及时掌握规划落实动态。 另外，因考虑项目离城际轻轨博览中心站有一定距离，建议项目未来设置小区班车，以此解决客户的顾虑，提升项目在区域市场的竞争力。 南区建议： 北区建议： 在市场及项目南区销售局面未发生实质性转变前，暂缓开发。 * * 中建东孚投资发展有限公司 营销部 中建尚溪地 市场分析及下阶段营销策略建议 中建东孚投资发展有限公司 营销策划部 2014年3月 * 目 录 区域规划分析 区域房地产市场