2004聚焦长寿路商业地产发展.doc

2004聚焦:从半岛休闲广场看长寿路商业地产发展 来源：文汇报 2004年07月08日10:14?我来说两句(0) 　　聚焦长寿路“半岛休闲广场” 是商业地产热？是消费需求旺？ ??在住宅价格不断攀升，市民投资住宅信心一度受挫的背景下，申城房地产出现了一个新的迹象：上海人的购房视线开始转移商业地产领域。7月2日，位于长寿路的半岛休闲广场开盘当天，经历四十一小时排队的百余名购房者，当天就抢购了价值达1.5亿元的商铺，创下了今年来上海商铺销售日均成交额新高。 ??聚焦一：上海人的商业地产信心 ??近年来，上海商业地产日益引起市场关注。从去年1月至今年3月，上海市场共推出商业用房75例，与住宅480例的个案供应之比为1：6.4，上海一年中共推出总建筑面积为100多万平方米商铺，与住宅面积比为1：20，按上海市政府规划规定居住区商业服务设施按5.5％配备推算，上海商铺有效上市面积在短期内依旧不足。从去年迄今上海推出的商业用房中，有54个商业项目集中在去年下半年及今年首季，目前上海在售的商业楼盘仅33个，短期供应量紧缺。 ??从需求市场来看，受“浙江商铺现象”的影响，上海投资经营者日益关注商业地产板块，荒岛工作室在对第二届上海商铺展的定点调查显示，上海商铺购房者中投资和自营的比例为59％和41％，而今年6月份上海第三届商铺展的调查发现，上海商铺购房者中投资和自营的比例为65％和35％，说明上海市民对商铺市场信心已迅速提升。在传统的南京路、淮海路商业铺租售价格置高不下的情况下，中价商铺市场，特别是可分割型的中价商铺成为上海商铺市场的热中之热。 ??聚焦二：“半岛现象”背后的秘密 ??半岛休闲广场掀起上海七月商铺的热潮，专家们解析了中价商铺市场热销的三大原因： ??商铺市场性能比成为购买中价商铺的第一要素。上海传统“三街四城”由于租售价格水涨船高，市民对商铺市场的热情和焦点开始着眼于二板商业市场。半岛休闲广场位于长寿路胶州路口，除底楼外，此次上市的二至五楼小型商铺均价为1.6万元左右，略高于当地住宅房价格，与现有租金相比，性能比是客户青睐的最大动因。据半岛休闲广场现场统计，有82％的购房者非常熟悉上海商铺市场，抢购原因之一是半岛休闲广场的性价比合理。 ??新型商业业态是驱动置业的第二大动因。半岛休闲广场一改传统百货的业态定位，采用休闲服务和店中店的“剪刀差”定位，不仅展示了长寿路未来区位有效商业服务的个性，还补充了这一人流集散地的中偏高商业用房严重不足的现状，对于长寿路沿线商铺市场中拥有84％的餐饮及娱乐面积，而便民类商业面积比重仅占4％的情况来说，这一业态定位注入了中价商铺的未来竞争性。 ??商铺市场动态价值是中价商铺热销的第三要素。从此次半岛休闲广场购房调查中发现，区域内投资者居多，大多购房者非常了解当地政府对长寿路沿街商业改造整顿力度，看好近年来172万平方米高档住宅开发所引入的近5万人的高消费客户，即关注中价商铺的动态价值。在关注住宅开发建设的同时，商业地产的价值也在不断的形成和聚集，灿坤电器、亚新生活广场、永乐家电、世纪联华、古井假日酒店等，逐步登陆长寿路，形成了集专业连锁店、超市、休闲生活广场等主场所。另一方面，在南华火锅、新南华海鲜城、新沈记酒店、知味馆、舟山河信海鲜、海帝海鲜城、舒鑫饭店、杭帮菜、南杰大酒店、肯德基、麦当劳等中外餐饮名店的入驻，又使长寿路成为上海罕见的特色餐饮街区。 ??聚焦三：谁将掀起第二轮商业地产热？ ??商住互动形成的价值是长寿路的一大特色，专家们认为，长寿路十年住宅开发及引入的全新居住结构及高消费人流，为第二轮商业地产的开发和经营形成了天然的基础条件和活力。目前，长寿路沿线住宅开发地块已日益稀少，而传统的商业地产正面临一次深加工的市场机会，长寿路目前紧缺中高档服务休闲类的商业用房。而沙田房地产开发公司近期推出的半岛休闲广场，正在以“业态新、品质高”的姿态，引领长寿路商业地产格局的变化。上海商业地产专家姜新国认为，长寿路聚集的大量区域消化人流，按年2亿流量来测算，对未来长寿路商业地产开发和提级是上海其他区位难以类比的。上海商会副会长唐豪则认为，由于地铁等现代化交通与长寿路无缘，在隔绝外区介入长寿路商业消费的同时，正沉淀了区域商业消费额巨大商机，长寿路出现了第二轮商业地产热，已经从半岛休闲广场开盘前，几百位购房者排着四十多小时的热情中，从这一项目的日成交金额1.52亿中得到验证。 ??半岛休闲广场开盘热销是2004年上海商铺市场值得解析和关注的个案。这一商业物业的背后给上海商业房地产带来了启示：创新型商业业态、中价商铺铺位、可分割产权式商业用房所合成商业地产，在上海房地产市场将拥有巨大的商业机会。 ??商铺热背后的冷思考 ??上海市工商联合会副会长 唐豪 ??近日，上海市长寿路地区的商业地产项目——“休闲