房地产估价师考试《理论与方法》试题与答案.docVIP

2011年房地产估价师考试《理论与方法》试题与答案 　1．房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（　）的特性。　　A．独一无二和供给有限　　　　B．独一无二和价值量大　　C．流动性差和价值量大　　　　D．不可移动和用途多样 　　2．对房地产买卖为目的的房地产估价时，当租约租金与市场租金有差异且租期较长时，租约租金与市场租金差异的影响（　）。　　A．应考虑　　　　B．不考虑　　　　C．无所谓　　　　D．不大 　　3．关于房地产抵押，下列说法不正确的是（　）。　　A．房地产抵押除了初次抵押估价，还有再次抵押估价，增加抵押贷款估价等　　B．处置抵押房地产估价，即债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，需要将抵押房地产折价或者拍卖、变卖的，为其提供相关价值参考依据　　C．房地产抵押后，该房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押　　D．抵押权不可以转让 　　4．某市于2007年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；2007年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以（　）元/m2为基础进行修正。　　A．2000年的城市房屋拆迁补偿指导价　　　　B．2007年该区同类建筑物的重置成本价　　C．2007年该区同类建筑物的市场交易价格　　D．2007年重新规划后该区商品房售价 　　5．房地产权利的种类中，属于自物权的是（　）。　　A．所有权　　　　B．典权　　　　C．抵押权　　　　D．地役权　　答案：1．B　　2．A　　3．D　　4．C　　5．A　 　　6．房地产的开发、利用、消费，要受制于其所在的空间环境，如邻里关系、当地的社会经济发展状况、制度政策等，这是由于房地产的（　）特性。　　A．不可移动性　　　　B．独一无二性　　　　C．相互影响性　　　　D．易受限制性 　　7．（　）年10月13日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会加入了国际测量师联合会，成为其全权团体会员。　　A．2003　　　　B．2004　　　　C．2005　　D．2006 　　8．有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值为110万元，如果甲地块的使用权人欲购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人所要的交易双方都是公平合理的正常价格应为（　）万元。　　A．50　　　　B．55　　　　C．50～60　　D．60万元以上 　　9．某期房尚有一年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3500元/m2，出租的年末收益为330元/m2。假设折现率为8％，风险补偿估计为现房价格的2％，贷款年利率为5％，则该房地产期房价格为（　）元/m2。　　A．2949.44　　　　B．3124.44　　　　C．3194.44　　D．3500 　　10．对于商业用房来说，朝向和楼层相比较，通常情况下，（　）。??? A．楼层对价格的影响更大　　??? B．朝向对价格的影响更大??? C．两者同样重要　　??? D．因人而异　　　　答案：6．A　7．D　8．C　9．B　10．A 1．建筑物的实物因素中的采光和（　）尤其对住宅和办公楼来说，比较重要。　　A．保温　　　　B．隔声　　　　C．日照　　　　D．隔热 　　2．（　）是对房地产所有权、使用权的一种限制。因而它的存在对房地产价格有一定的影响。　　A．相邻关系　　　　B．使用管制　　C．市政府监督　　　　D．其他管制 　　3．有的地方对临街住宅改为铺面的，经过工商登记、依法纳税、在（　）以上的，可以根据实际用途予以拆迁估价。　　A．半年　　　　B．一年　　　　C．两年　　　　D．三年 　　4．在评估期房价格时，（　）。　　A．估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(现在）的状态　　B．估价对象状况为估价时点(现在）的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态　　c．估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(未来）的状态　　D．估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为估价时点(现在）的状态 　　5．估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200m2，现空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的是（　）。　　A．建筑面积1800m2，两年前出租，年租金35万元，位于同一工业区　　B．建筑面积1100m2，近期出租，年租金150元/m2，位于20km外　　C．建筑面积10000m2，近期出租，年租金180万元，位于同一工业