房地产法律热点问题-君合.PDF

2016 年4 月20 日 房地产法律热点问题 土地使用权续期，悬而未决的几个坎儿 1. 事件回放 支付土地使用费、支付标准和续期期限等问题。 近日，温州部分市民因土地使用年限到期或 3. 地方的探索和实践 即将到期，面临要花费数十万元高额土地出让金 由于现行法律法规缺乏明确而具体的规则， “买地”才能重新办理土地证的遭遇，在社会各 造成地方政府不得不进行无奈而艰难的探索和实 界引发热议和关注。 践。以下我们简单列举几种有代表性的实践做法。 据报道，这部分土地使用年限为 20 年，系 实践一 参照土地出让，按评估价收取土地出让 早年温州市区实施国有土地使用权出让工作将划 金 拨性质的国有土地使用权转为出让性质的国有土 地使用权时，在不超过法定 70 年的前提下，按 前文提及的温州案例中，当地国土部门目前 20 年到70 年分档，由受让方选择办理出让手续， 参照国有土地出让的做法，先由第三方评估机构 并相应缴纳土地出让金。 评估土地价格，根据单位地价折算出楼面地价， 算出总的土地出让金，重新签订国有土地使用权 如果当年温州的这批用地使用权期限较长， 出让合同。 而非 20 年的话，显然这个问题的爆发不会这么 早。但是，从现行法律规定来看，不论是在温州 如果属实，该做法诸多细节仍有待商榷。例 爆发还是在其他地方爆发，只是时间问题。因为 如，住宅用地自动续期是否能适用或参照出让的 规定？根据《物权法》，商品住宅用地需要通过招 现行法律体系对此问题一直 “悬而未决”。 标、拍卖等公开竞价的方式出让。在自动续期的 2. 现行法律规定住宅用地到期后自动续期，但 情况下，显然不能简单照搬采用“招拍挂”方式。 对是否无偿续期、续费标准、续期期限等均未规 那么，如何尊重“历史”，以使 “续期”有别于重 定 新出让或首次出让？其次，自动续期规定下，房 《中华人民共和国物权法》（以下简称“《物 屋所有权人是否有议价权？如有，要求房屋所有 权法》”）规定：“住宅建设用地使用权期间届满 权人按照评估价格支付出让金，是否侵害了房屋 的，自动续期。”但没有明确规定续期后是否需要 所有权人的议价权？如果房屋所有权人不同意政 1 府 （出让人）的定价，是否会导致其违反《物权 第一，续期时是否应当支付土地使用费? 法》关于“自动”续期的规定？这些问题以及因此 目前讨论最多的是住宅用地续期后是否应支 可能引起的法律后果，均可能导致自动续期的规