城市更新政策、流程与谈判技巧.ppt

城市更新改造法规政策、操作流程及拆迁谈判技巧 英联不动产集团 金大地拆迁 二0一0年七月 主要内容 第一篇 相关法规政策 第二篇 操作流程 第三篇 拆迁补偿与安置 第四篇 拆迁谈判技巧与案例 第五篇 房屋拆迁纠纷处理 第一篇 相关法规政策 第一篇 相关法规政策 1992年《关于深圳经济特区农村城市化的暂行规定》 1994年《深圳经济特区房屋拆迁管理办法》 1998年《中共深圳市委、市人民政府关于进一步加强规划国土管理的决定》 1999年《深圳经济特区征用与收回条例》 1999年深圳市人大《关于坚决查处违章建筑的决定》 2002年《深圳市征用土地实施办法》 2002年《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》 2002年《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》 2004年《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》 2004年《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》 2006年《关于处理宝安龙岗两区城市化土地遗留问题的若干规定》 2006年《深圳市原村民非商品住宅建设暂行办法》 2005年《深圳市龙岗区城中村（旧村）改造实施办法（试行）》 《深圳市城市更新办法》（2009.12.1） 《拆除重建类城市更新项目操作基本程序（试行）》（2010.1.18） 《深圳市城市更新办法实施细则》（2010，尚未出台） 第一篇 相关法规政策 一、拆除重建更新整体项目流程 二、意愿调查工作流程 三、拆迁谈判工作流程 四、拆迁工作程序 1、发布拆迁审批和拆迁公告 对拆迁申请内容及提交的批准文件进行审查，并对拆迁范围现场调查 核发拆迁许可证的，市主管部门自核发房屋拆迁许可证之日起5个工作日内，在深圳商报或者深圳特区报及市主管部门网站上公告。 拆迁人取得房屋拆迁许可证后，在拆迁现场公示房屋拆迁许可证、拆迁工作流程、拆迁补偿安置方案、拆迁补偿安置标准、实施拆迁的单位名称、拆迁工作人员名单等，接受监督 四、拆迁工作程序 2、签署 拆迁协议 通过拆迁补偿安置协议的形式明确拆迁当事人之间民事权利和义务关系的合同 拆迁补偿安置协议的主要内容包括： （1）拆迁人与被拆迁人； （2）拆迁依据与拆迁范围； （3）产权（凭证）资料； （4）拆迁补偿方式、补偿内容及金额； （5）搬迁期限及搬迁费用； （6）采用产权调换方式的，须注明产权调换房屋的地点、位置、楼层、面积、产权性质及年限、新旧程度、装修、室内配套设施、物业费及其他费用、小区及周边配套等；需要过渡安置的，还应当注明过渡安置房或者周转房的地点、面积、过渡期限、过渡费用等； （7）违约责任； （8）争端解决途径； （9）签约时间、地点，协议生效时间； （10）当事人签名、盖章； （11）其他需要约定的事项。 3、 实施房屋拆迁（略） 第三篇 拆迁补偿与安置 一、补偿对象 补偿对象——被拆除房屋的所有人，而不是使用人 所有人包括公民，也包括法人 二、补偿方式 拆迁补偿方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。 被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。 货币补偿的金额，按照被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。 房屋产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。 第三篇 拆迁补偿与安置 三、补偿内容 被拆迁房屋的补偿 房屋以外的构筑物、附着物补偿费 室内自行装修装饰补偿费 搬迁补助费 临时安置补助费 拆迁经营性房屋所造成的停产停业补偿费和擅改商业的适当补偿费 第三篇 拆迁补偿与安置 四、补偿标准 产权调换： 以实物形式体现，遵循等价原则 由拆迁人按被拆除房屋的评估价对被拆迁人进行补偿，再由被拆迁人按市场价购买拆迁人提供的产权调换房屋 以评估价与产权调换房屋的市场价进行差价结算，多退少补 从价值量衡量，产权调换与货币补偿是等价的 第三篇 拆迁补偿与安置 四、补偿标准 货币补偿基本原则——等价有偿 房屋补偿是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，用房地产市场评估的办法确定。 深府161号令规定公共基础设施建设项目拆迁中： 拥有完全产权的商品住宅、安居房或者其他具备相关房地产权利证书的不完全产权的住宅 以其房地产市场评估价格与同区域普通住宅商品房交易平均价格（以下简称商品房交易均价）二者之中价高者确定货币补偿金额 对被拆迁人取得拆迁补偿款，免征个人所得税。 第三篇 拆迁补偿与安置 五、特殊情况的拆迁补偿、安置 1、产权不明确的房屋 无权属证明、产权人下落不明、暂时无法确定产权的合法所有人 拆迁人提出补偿安置方案，市拆迁办审核 拆迁人对被拆迁房屋办理证据保全公证 将拆迁