深圳写字楼项目全过程策划方案（典型案例分析）83页.doc

第一章 市场分析 一、写字楼市场分析 1、综述 深圳写字楼市场自九三年国家宏观调控后就陷入低迷状态中，经过几年的时间写字楼市场也无大的缓解，一方面与供应量偏大有直接的关系，而且最主要表现在供应结构的比例失衡和个盘高价位驱动下的有效需求不足。另一方面则与深圳近年来经济形势有关，在上海浦东开放大格局形成后，深圳的特区优势受到挑战，一些大公司转移到上海、北京等地，从而造成对写字楼的需求减少。 据有关资料统计，预计到2000年深圳写字楼的实际面积将达到440万平方米，而市场需求量预计仅有340万平方米，这100万平方米的差额必将形成写字楼的供给过剩、消化困难而形成空置。 96年有关部门对深圳市规划中的写字楼面积统计显示，总面积约有1000万－1200万平方米，除了已竣工和在建写字楼面积外，还有相当数量已批已建的写字楼无法确切统计。而这些已批的写字楼可谓是市场中的“不定时炸弹”，一遇时机就会纷纷上马，对写字楼总体规划和市场造成冲击。 1997年写字楼施工面积为181.76万平方米，竣工面积34.22万 平方米，均比96年度有所减少，反应出写字楼市场的不景气。而根据时间滞后性考虑，这些在建写字楼将在未来1－3年内进入市场，形成供给，如果再加上目前写字楼的空置量，则写字楼的销售压力将更大。 今年上半年全市写字楼实际销售面积仅2.49万平方米，较上年同期下降70.9％，高档写字楼基本上无销售业绩，中低档写字楼销售略好。上半年写字楼的空置量达49.25万平方米，下半年至明年空置量估计仍会增加。 从写字楼分区供应和销售状况作综合分析，97年度福田区竣工面积12.51万平方米（罗湖区为18万平方米），当年销售面积9.04万平方米（高于罗湖），由此反映写字楼供应量仍以罗湖最大，但现楼销售福田区却较前几年有较大改观。从销售总量比较看，福田区仍然低于罗湖，罗湖写字楼楼花销售面积较大，而且外销写字楼几乎全部集中在罗湖，这与罗湖区现占据商贸中心区的优势有关，福田区写字楼尚处于发育阶段，尚未形成成群的写字楼分布群，同时深圳市中心区发展重点地块的规划在香港和内地的宣传力度下降，也影响其写字楼市场，但从长远发展来看，福田区写字楼潜力巨大。 福田区写字楼在96年以前销售率仅20%左右，随着中心区概念的形成，市场总体状况有一定好转，总体销售率约在45%，入住率大概为70%，空置率仍然很大。写字楼经营方式以售为主，后在市场不 景气的情况下又有的改售为租或租售并举，价格水平因地段、环境、功能、质素等不同而差别较大，大约在6800-21800元/平方米之内，均价约在10000元/平方米左右，租赁价格则浮动在50-110元/平方米。 98年受宏观经济大气候的影响，房地产市场出现淡静状态，住宅、写字楼均有不同程度降价行为，其中写字楼降价达2－3成，表现出市场的极不乐观。 2、典型楼盘比较 典型楼盘比较表 楼盘 位置 建筑面积 价 格 入住率 付款方式 进度 （M2） （元/ M2） (%) 国际文化大厦 深南路 75700 6888-13752 / 一次性91折 按揭95折 7成15年 在建 国际科技大厦 福虹路 46000 14500-16980 80 一次性90折 按揭92折 7成10年 6成10年 现楼 特区报业大厦 深南大道 92000 14000-16000 30 一次性91折 8成10年 现楼 （装修期） 航都大厦 华富路 40000 12500-14750 64 一次性性 7成10年 现楼 佳和华强大厦 深南路 60000 12860-16420 80 (租) 一次92折 6成5年 现楼 世界贸易广场 福虹路 100000（总） 8600-21800 (未入伙) 一次性9折 7成10年 装修 联合广场 彩田路与滨河路交汇处 130000 12900-15150 40 一次性85折 6成6年 现 楼 3、典型项目营销分析 (1) 国际文化大厦 作为98年中心区的热销写字楼，为市场瞩目，并再次演绎MY OFFICE（小户型写字楼）的魅力，分析其成功可归纳为以下几点： ( 在写字楼市场销售不尽人意情况下，寻找到新的消费群体。 ( 成功地利用了住宅风潮的转化形式，即大户豪宅过渡到小户型，把写字楼的小户型概念发挥出来，符合个人投资特点，低廉的总价使中小公司十分心仪。 ( 独特的地理位置，是中心区与老区的过渡带，交通极为便利。 ( 较低的起价为投资者的未来赢利提供了较充分的想象空间。 ( 营销具有一定的特色，主要是广告创意和项目包装,没有特别的策划活动。 ( 商务公寓均带卫生间，融入住宅的设计风格。 国际文化大厦通过小户型写字楼的创新，赢得了一定销售