《不动产估价》课程设计报告书.docx

 PAGE \* MERGEFORMAT 25  PAGE \* MERGEFORMAT 0 《不动产估价》课程设计报告书 估计对象：中铁建未来城 估价成员：刘晓铃 胡争杰 指导老师： 侯湖平 中国矿业大学环境与测绘学院土地资源管理系 2012 年 1 月 13 日 目 录 前 言 ………………………………………………………………3 估价作业方案设计…………………………………………3 外业调查和资料收集………………………………………4 估价中用到的指标说明……………………………4 现场调查到的资料…………………………………4 资料调查过程中遇到的问题以及解决方法………8 估价报告……………………………………………………9 总述………………………………………………9 估价对象描述及地价影响因素…………………9 土地估价…………………………………………10 估价的技术规范…………………………10 估价的原则………………………………14 估价方法与估价过程……………………14 市场比较法………………………14 基准地价修正法…………………16 四、附录……………………………………… 23 设计小结…………………………………………………24 小组分配说明……………………………………24 外业调查体会……………………………………24 对整个估价程序的掌握熟练度…………………24 参考文献…………………………………………………25 前 言 在新城区范围，设计估价技术路线和估价作业方案，现场勘察待估对象，收集估价资料，在此基础上评估待估对象的价格，并且编写估价报告。估计技术方法重点是估价方法和资料的收集内容的方法。此次估价方法采用的是市场比较法和基准地价法。资料的收集调查采用的是现场调查、网上有哪些信誉好的足球投注网站以及查阅文献书籍。 估价作业方案设计 1、估价方法的选择 2、拟调查收集的资料以及来源 一、估价作业方案的确定 3、预计所需的人力、时间和经费 4、你顶作业步骤和作业进度 二、现场调查和收集估价资料 三、估价作业 五、编写估价报告 四、估价结果的确认 外业调查和资料收集 （一）、估价中用到的指标说明 1、综合还原利率r＝6.0％；建筑物的还原利率＝7％；土地的还原利率＝5％ 2、以人民币为基础的市场价格平均每月比上月上涨1％；以美元为基础的市场价格每月比上月上涨0.8％； 3、因素修正中优劣的百分比根据调查资料情况由小组自行确定； 4、使用年期：以调查数据为准，如没有明确则按照最高使用年期计算（住＝70年；工＝50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地 50年；商业、旅游、娱乐用地 40年；综合或者其他50年） 5、1美元＝7.6元人民币 6、需要同时计算单价和总价，单位是元/m2，元 7、重置价格表 各类房屋重置价格一类钢混房屋结构甲等标准，每平方米为601元，一、二类砖混结构每平方米369—538元，一、二、三类砖木结构每平方米243—383元，简易房屋每平方米184元。 表 1 结 构钢 混砖混一等至三等砖木一等至三等简易结构重置价601元/米2369——538元/米2243——383元/米2184元/米2残值率02％4％6％耐用年限此次评估均认为建筑物的耐用耐用年限大于土地使用权年限（二）、现场调查到的资料 1、估价样点：中铁建未来城基本信息 物业类别 住宅 建筑类别 小高层 高层 装修状况 毛坯?环线位置  HYPERLINK /house/%D0%EC%D6%DD__%C8%FD%BB%B7%D2%D4%CD%E2_______________1.htm \t _blank 三环以外 所属商圈  HYPERLINK /house/%D0%EC%D6%DD_%D0%C2%B3%C7%C7%F8____%D0%C2%B3%C7%C7%F8____________1.htm \t _blank 新城区??  物业地址 新城区汉源大道和昆仑大道交汇处（中铁人才家园北）交通状况 行政中心站：91路，93路，95路；中铁人才家园站：92路；看房班车：电视台门口-售楼处 开盘时间 2011年10月10日?入住时间 2011年11月?容 积 率 2.00?绿 化 率 30%?户 　 数 总共 1769 户 预售许可证 徐房售许字（2011）第16号、徐 物 业 费 暂无资料?物业公司  HYPERLINK /company/1811905858_20110309115800.htm \t _bla