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常州跃进新村项目市场定位阶段报告（住宅部分）
致 常州金凯悦置业有限公司
戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司
2007.08.31
提要
·项目特征分析
·供求对比分析
·项目总体定位
·整体规划布局
·客户定位建议
·产品定位建议
·高端住宅公寓
·酒店式公寓
·写字楼产品
·价格定位建议
·形象定位建议
·借鉴案例分析
项目特征分析
SWOT分析
项目优势 Strength
· 地块区位较好，地块至市中心距离优势明显。
· 地块目前市政基础设施及配套设施较完善。
· 地块距离老城区较近，人文景观资源丰富。
· 开发商有丰富的开发经验，在当地知名度和美誉度较高。
项目劣势Weakness
· 地块自然景观资源缺乏。
· 非传统商业区域，人气尚待继续提升。
项目特征分析
SWOT分析
项目机遇 Opportunity
· 现有高端住宅市场整体水平不高，填补市场空白
点，打造精品难度不大。
· 城市化进程不断推进，市民生活素质不断提高，
对高尚生活的追求日益增长。
· 地块靠近新规划轨道交通线，升值潜力大。
项目威胁Threats
· 未来市场具有较多供应量，不可避免将会分流本项
目一部分客群。
· 区域市场对于高端产品的认可程度有待培育。
项目特征分析
对比周边城市分析
40000 80000
城市人均GDP（元）
苏州 79408
(21,626)
无锡 72052
(18,122)
南京 45683
37210
常州
数据来源：常州市统计网
项目特征分析
对比周边城市分析
城 市
均价10,000元物业：
苏 州
中茵皇冠，天域，新地国际公寓，万科玲珑湾
均价10,000元物业：
无 锡
凯燕环球中心，朗诗未来之家，蠡湖一号，太湖国际社区
均价10,000元物业：
南 京
锋尚国际公寓，天正湖滨，木马公寓，世茂滨江新城
均价7000元物业：
常 州
莱蒙都会（双子星座），嘉宏盛世，？？？
·随着经济的发展、人民生活水平和生活质量的提高，
高品质住宅的市场逐渐扩大；
·常州市场上高端物业供应量相对较少，高端水平起点较低。
项目特征分析
物业发展方向
地块核心价值
中端产品路线
优：去化率高；资金回笼快；开发商具有相似物业开发的经验。
地块所在区域具有 劣：地块价值得不到体现，无法做到利益最大化。
较高的价值认知
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