扬州新城西区项目前期定位报告.ppt

本次报告的主旨 总战略：成为片区的领导者！ 产品战略：“物超所值”：稀缺产品、高端品质的产品设计 人文战略：“提升形象”：独树一帜、统领社区的人文主题，强化！贯彻！ 启动战略：“强势启动”：高规格展示、高品质稀缺产品、完善配套 依托战略的目标实现：均价14000元/㎡ 本项目的战略 本项目的定位 产品定位：高档产品，高品质物业形象； 别墅+花园洋房+高层； 在主流户型面积的基础上，针对市场机会点，增加5—10㎡ 属性定位：西城核心生活圈·高端景观住宅区 商业定位：0.3万㎡会所、0.55万㎡社区商业街（日常） 案例一：水岸泓庭 驱动力一：绝地景观资源——新区明月湖岛上，唯一绝佳景观 驱动力二：京华城中城170万方的核心商业配套，以及生活、娱乐、教育、医疗的成熟配套 驱动力三：新城西区的迅速发展，并以确立城市副中心的发展趋势 高端是否可行？ ——案例借鉴：豪宅驱动力总结 1 望月湖 明月湖 双博馆 明月湖 案例二：虎豹郡王府 驱动力一：创新的平层豪宅，5万平米皇家园林的配套，顶级石材的采用 驱动力二：项目硬指标：容积率1.2 驱动力三：新城西区的完善配套和周边的资源环境 高端是否可行？ ——案例借鉴：豪宅驱动力总结 1 高端是否可行？ ——案例借鉴：豪宅驱动力总结 案例三：万科·第五园 关键驱动力：万科超级品牌，旅游胜地+人文名胜 案例四：阳光美第 关键驱动力：成熟的豪宅片区，科技住宅 万科，人文名胜 阳光美第，豪宅片区 1 自然资源：项目北面、东面均有城市水景景观带所包围； 地块资源：容积率为1.7，满足打造豪宅的硬性经济技术指标； 人文资源：靠近明月湖，拥有一定竞争力； 城市资源：规划中的市级中心，近距离现有市级商业、行政、商务中心； 品牌资源：全国一线品牌，全国开发企业30强。 高端是否可行？ ——城市、自然、人文、地块、品牌等五大资源至少必备其一，本项目具备高端的属性。 自然资源 人文资源 城市资源 地块资源 豪宅标准 品牌资源 本项目 水岸泓庭：城市CBD 京华城中城：明月湖 虎豹郡王府：容积率1.2 阳光美第：人文配套 万科第五园：超级品牌 1 对问题一的解答： 在中低端端方向不符合项目目标、打造高端物业拥有较大优势前提下： “高端”是本项目最可行的定位方向 1 问题二：如何在片区的价格高位基础上，实现快速热销？ 寻找案例 总结模式 基于相似背景与经验借鉴 基于案例的成功与失败经验 2 物业发展建议 项目定位 发展战略 案例借鉴与模式选择 提出问题 市场分析 项目分析 目标 新城西区项目 前期定位报告 案例一：虎豹·郡王府 ——初期“产品领先、人文提升”，中、后期转为“品牌增值服务+社区人文建设” 产品策略 高舒适度的产品设计 创新三庭院的设计： 现代风格建筑+中国传统院落规划 满足财智阶层的户型空间 市场稀缺的洋房 人文策略 5万平米的皇家园林，与创新的私家三园林为亮点，强调独特的私享庭院生活 启动配置 展示为先，满足配套 首期展示风情商业街； 建立外围交通，方便进入郊区置业的客户 1 案例二：万科·四季花城 ——初期“产品领先、人文提升”，中、后期转为“品牌增值服务+社区人文建设” 产品策略 高附加值的产品设计 中西合璧的独特元素： 奥地利风格建筑+中国传统四合院规划 合适白领的户型空间 市场稀缺的洋房 人文策略 宣传推广始终围绕“美丽”的感性氛围展开，为“关注普通人的生活”而努力，提供一个具有亲和力、容易放松邻里交往方便的共享生活空间 形象：有一个美丽的地方 新市镇概念，创造邻里空间 启动配置 展示为先，满足配套 首期展示风情商业街； 建立外围交通，方便进入郊区置业的客户 四合院 奥地利风格 温馨美丽 人文社区 2 案例三：水晶之城 ——依靠独特资源，以“环境+人文”取胜 产品策略 强调自然资源的运用，强化社区主题意境 河渠上盖打造水景园林 北欧风格建筑 建造大型前广场，使社区与外界噪音隔离 人文策略 建立与外部资源相融合的“山水”意境，营造温馨氛围 形象定位：水晶之城，山水大盘 启动配置 展示为先，满足配套 前广场 风情商业街 3 案例四：城市假日 ——典型的“产品+人文”取胜之道 产品策略 以高附值的户型设计超越片区竞争对手 入户花园可变房 片区稀缺跃复式设计 凸窗、衣橱等价值点的大量运用 人文策略 独树一帜的异域格调，并以形象定位扭转片区传统认知 形象定位：侨城北·普罗旺斯生活方式 南欧风格建筑强化形象定位的纯粹感 启动配置 展示为先，满足配套 风情商业街 会所 架空层风情园林 4 总结模式： 项目主要竞争力：“环境+产品+人文”。 产品策略 高附加值的户型设计 具有文化内涵的规划与风格，提升品位 启动策略 展示为先、