2009年青岛山水新城项目前期营销策划的推广方案.ppt

以健康生活和人文价值为主要诉求 城市运营商由大型的房地产发展商升级而来，在经营理念、社会地位、社会职能、运作模式、资源配置等方面有着独特的模式。通过项目理念定位——打造新的城市名片，把企业品牌与城市运营有机结合，借用政府的资源进行宣传整合。 理念创新与构思要点 企业品牌——城市运营商—— 提升公众形象 ① 通过城市经营策划，充分挖掘片区的潜在优势，借助政府规划发展平台，大造声势，大幅提升区域价值。 ② 成为胶南市人居标志性项目，生态健康、最适宜居住的人居典范。 ③ 形成强大的项目品牌力，实现“三动”效应：即在市场和同行中产生“震动”，与周边项目及市政条件形成有机“互动”；对整体区域价值产生极大的“带动”。 大型地产项目推广 要用观点结合卖点与消费者沟通。 不要单纯用卖点与消费者沟通。 一种崭新的城市生活格调即将诞生[最具格调的生活版图] 和睦、幸福的家庭生活 悠闲自在的生活节奏 给予孩子的 整体形象定位的配合措施 ☆改造河堤，打造具有特色的河岸休闲公园式景观带 风河河岸线充分利用，打造滨河休闲公园式景观带，最好在楼盘面市前已将景观带改造完毕。 ☆依据项目开发节奏，合理启动配套项目 给予客户直观的体验，会所建造完成并作为销售案场。 ☆保持统一形象，注重公关推广 推广的品牌形象定位，语言风格，画面风格，以及公关活动，体验式营销行为都围绕形象定位展开。 差异化营销推广策略 资源整合、高举高打、形象领先的竞争策略 特定时期、特定市场、特定人群个性化营销 配合营销活动点射式广告发布策略 机动化营销推广策略 分阶段展示，体验式营销策略 从前期项目形象、广告形象、活动形象到有形的展示，从现场 的售楼处开放体验到样板房体验再到入住体验，从配套局部展 示到全面展示体验，不断地利用陆续完善的条件多点出击、递 进式“刺激”受众的感官极限，让消费者主动购买并成为我们的 义务售楼员。 机动化营销推广策略 蓄势出击、借力发力、客户拦截、分流策略 因目标群体的一致性，竞争对手已经进行对区域市场的价值进 行了宣传和受众教育；我们要做的就是蓄势出击、借力发力， 采取灵活而针对性强的措施开展营销，可在其案场附近或前往 案场的必经路段设立广告牌，及时截留客户，或在局部市场采 取媒体跟进的策略，达到借力打力分流客户为我所用的目的。 整体化营销推广策略 工程线 工作圈—上下级、同事、互补行业……业务线 交际圈—领导下属、同行、寡头……关系线 生活圈—朋友、亲属、邻居……生活线 圈层交集联动，交叉传播、多点说服、团购下定 营销策略层面就是贯彻营销战略、建立项目形象、传递核心价值的系统工作 住宅营销推广总控图 PART 3：思考/营销策略 “打破度量衡，改变参照系”强调“优势资源集合”，高调入市，树立品牌地位，进入无竞争领域。 推广策略核心 形象策略 客群锁定 推广策略 销售策略 PART 3：思考/营销策略 形象策略 客群锁定 推广策略 销售策略 PART 3：思考/营销策略 形象策略 客群锁定 推广策略 销售策略 PART 3：思考/营销策略 形象策略 客群锁定 推广策略 销售策略 工程线 营销线 广告线 依照工程进度，通过广告、促销、公关活动等有机组合的整合行销手段展开全方位、立体式的营销推广。 我们建议三线并进 PART 3：思考/营销策略 形象策略 客群锁定 推广策略 销售策略 广告线 ＳＰ活动推广、卖点宣传 环境卖点＋ＳＰ活动推广 入住体验＋ＳＰ活动推广 内部认购与形象推广 项目知名度、形象建立 ＳＰ活动推广、卖点宣传 环境卖点＋ＳＰ活动推广 入住体验＋ＳＰ活动推广 内部认购与形象推广 营销线 开盘强销 产品续销 剩余单位扫尾 内部认购、蓄客 市场预热 开盘强销 产品续销 剩余单位扫尾 内部认购、蓄客 样板房装修开放 沿河整改完毕 交付使用 售楼处装修启用 施工全面启动 样板房装修开放 沿河整改完毕 交付使用 售楼处装修启用 PART 3：思考/营销策略 形象策略 客群锁定 推广策略 销售策略 PART 3：思考/营销策略 推广策略阐述-策略推广阶段划分及相关配合 形象策略 客群锁定 推广策略 销售策略 第一阶段 —— 市场预热阶段（2009年7月） 推广策略:业内炒作为主，网络配合传播 —— 结合区域，导入产品形象，适于推盘前期 PART 3：思考/营销策略 形象策略 客群锁定 推广策略 销售策略 推广主题： 生态物业社区 打造乐居典范 ——山水新城 新城南乐居新样板 第一阶段 —— 市场预热阶段（2009年7月） 媒体策动：强势媒体+业内名人——导入产品形象，引起业内争论； 媒介配合: