土地增值税税务师讲义.doc

第三章 土地增值税 《税法2》 ?字体： ?打印 ? 重点内容：1、土地增值税的征税范围2、土地增值税应纳税额的计算3、土地增值税的减免税优惠 第一节 概述 知识点一：土地增值税的概念和特点一、土地增值税的概念土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。二、土地增值税的特点（注意选择题）1、以转让房地产取得的增值额为征税对象；2、征税面比较广；不论法人与自然人；不论经济性质；不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人；不论部门，都可能成为土地增值税的纳税人。3、采用扣除法和评估法计算增值额；4、实行超率累进税率；5、实行按次征收，其纳税时间、缴纳方法根据房地产转让情况而定。三、土地增值税的立法原则（了解） 第二节 征税范围、纳税人和税率 知识点二：土地增值税的征税范围一、征税范围土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。（一）征税范围的一般规定1、土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。注意区分：国有土地和非国有土地（集体土地）转让和出让的区别2、土地增值税既对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。3、土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税。不征土地增值税的房地产赠与行为包括：（1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为；（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。▲（二）征税范围的若干具体规定：要注意选择题，几乎每年考试选择题中都会涉及。2008年考题：下列行为中，应当征收土地增值税的有（ ）。A、将房屋产权赠与直系亲属的B、由双方合作建房后分配自用的C、以房地产抵债而发生房地产产权转让的D、被兼并企业将房地产转让到兼并企业的E、以房地产作价入股投资房地产开发公司的答案：CE解析：选项A，不属于征税范围；选项B、D，暂免征收土地增值税。2007年考题：下列业务应缴纳土地增值税的有（ ）。A、房地产评估增值的B、某商业企业以土地作价入股投资开办工厂C、将自有房产赠送给客户的D、以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的E、出地、出资双方合作建房，建成后又转让的答案：CE解析：房地产评估增值，没有发生房地产权属转移，不属于土地增值税征税范围；以房地产作价入股暂免征收土地增值税；以房地产抵押贷款，在抵押期间房地产权属并没有发生转移，也不属于土地增值税征税范围。知识点三：土地增值税的纳税人和税率二、纳税人土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物产权并取得收入的单位和个人。三、税率 第三节 转让房地产增值额的确定 知识点四：转让房地产的收入与扣除项目金额的确定土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。转让房地产的增值额，是纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目后的余额。一、收入额的确定纳税人转让房地产所取得的收入，是指转让房地产所取得的各种收入，不允许从中减除任何成本费用。一般地，对取得的实物收入，要按收入时的市场价格折算成货币收入； 例如：销售一栋房屋，取得货币收入1000万元，同时取得水泥2万吨，市场价300元/吨，计算时土地增值税时共计取得收入额是1000＋300×2＝1600（万元）。所取得的收入为外国货币的，应当以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币，据以计算应纳土地增值税税额。如果是分期收款取得外币收入的，也是按实际收款日或收款当月1日的市场汇率折合成人民币。★二、扣除项目及其金额（一）取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用之和。其中“取得土地使用权所支付的金额”又包括三种形式：a．以出让方式取得土地使用权，为支付的土地出让金；b．以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的出让金；c．以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。（二）开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。2005年考题：下列项目中，属于房地产开发成本的有（ ）。A、土地出让金B、耕地占用税C、公共配套设施费D、借款利息费用答案：BC解析：土地出让金属于第一项取得土地使用权支付的金额；借款利息费用属于第