大型MALL购物中心的投资决策策划与开.doc

大型MALL购物中心的投资决策策划与开发杨宝民?宋恒明?何延兵作者简介，现任茂业百货副总经理，解放军测绘学院博士生论文指导老师，知识型房地产职业经理人，从1998年开始从事房地产策划与购物中心策划，２０００年组成ＭＡＬＬ策划课题组。宋恒明，杨宝民先生主要助手，双硕士，原王志纲工作室高级策划师。何延兵，美国A.Cnieson市场调查公司零售研究经理。已经完成的商业策划案例：１．沿海武汉商业城总体策划与企业发展战略咨询，项目投资规模４亿元，位于武汉最繁华地段—汉正街。２．深圳万众城服装市场、万众城家居广场客户营销活动总策划３．抚顺恒昌商厦公司总体定位策划，治理机制设计咨询正在策划茂业百货在华强北大型购物中心---东方时代广场以及重庆10万平方米的MALL购物中心茂业商厦公司市场拓展部对外承接大型购物中心（ＭＡＬＬ）策划与相关课题电话??电子邮件：hcy71420@szonline.net一、 国内外shopping?mall?发展现状购物中心最早出现在欧美发达国家，约有100年的历史。shopping?mall是指城市市区购物中心，shopping?center是指郊区的购物中心。购物中心的定义如下：1.购物中心的策划、建立、经营都在统一的组织体系下运作；2.适应管理的需要，产权要求统一，不可分割；3.尊重顾客的选择权，为顾客提供一次满足购物的服务；?4.拥有足够数量的相邻而又方便的停车场；5.拥有良好的购物环境，对客户健康无损害，提供娱乐、休闲等特色综合服务。6.统一的商业形象，以统一经营政策进行营运。7.有创造新商圈或更新地区的贡献。购物中心的建筑特征１．商业空间步行化?２.商业空间室内化3.公共空间社会化购物中心的本质特点是统一管理和分散经验的管理方式。管理者对购物中心实行统一的集中管理，购物中心的日常运行、保安、清洁、维修进货和促销活动等都是有组织地进行，公共空间实行统一管理，供所有的零售商与购物者共享。经营者不参与管理，定期向管理者交纳管理费用，而所有者与管理者部参与经营，租金收入和经营状况并无直接关系。购物中心在发达国家发展日趋成熟，已经朝着生态化、娱乐个性化等方向发展。日本大阪率先发展生态型购物中心，其中Ｎamba工程是独具特色的生态购物中心，建筑面积达到３２万平方米，建筑师设计了一个带有自然地貌特点的人造峡谷式的公园式购物中心，该峡谷的植物覆盖2~8层建筑上面，露天的坡道从２层逐渐走到８层，坡道两边可以进入不同层上的商店、餐饮与娱乐场所，并有天桥连接峡谷两端，此绿色方案得到业主与当地政府的喜爱与批准。我国商业发展一直滞后，９０年代后期，零售业与批发业发生剧烈变革，传统百货公司在竞争中纷纷惨败，超级市场开始登上舞台。购物中心在９０年代中期开始引入国内。９０年代中期北京万通新世界购物中心和阳光四季购物中心以及上海迪美购物中心，９０年代末期，深圳首家MALL购物中心—铜罗湾百货在华强北开业，它是利用工业厂房改建的物业；2002年上海正大广场由泰国正大集团附属公司上海帝泰发展有限公司投资4.5亿美元兴建，总建筑面积达24万平方米，是目前中国最大的集购物、餐饮、娱乐和休闲于一体的大型购物中心，堪称“现代商业巨型航母”。正大广场位于享有“东方曼哈顿”之称的陆家嘴金融贸易区核心地带，目前共有350家商铺签约，出租率超过80%。购物中心在我国发展很快，但是对购物中心精髓理解不深，投资的许多购物中心缺乏精心规划，运作管理方式依旧是传统的百货管理方式，许多购物中心经营失败。二、 shoping?mall可行性研究购物中心投资巨大，投资回收期长，风险与机遇并存，发展商作大型购物中心决策必须进行周密的市场调研，对社会购买力与城市商业环境进行认真论证，超越社会购买力要求，建设过多的商业中心势必导致项目失败，因此公正、客观的研究是策划的基础。????可行性研究包括如下内容：1. 1用地选择?（一）用地区位和交通人口状况总体策划对市场调研提出较高要求，需要对城市经济实力进行准确深入地评估，对主力消费人群明确定位，而后对主力人群的不同社会阶层，进行市场调研是基础。流量调查包括如下内容：容量、特征、设施状况以及商业流量方面的其他相关调查。（二）用地经济状况，考虑租户的经济里利益需求。（三）对竞争对手详细分析，重点分析经营特色与竞争战略。（四）用地物理状况?重点考虑用地形状，用地的完整性，用地的可进入性。（五）消费心理研究（六）城市规划的人口结构研究1.2类型和规模确定?根据区域经济发展水平和未来发展趋势，竞争对手情况，而后明确市场定位，最后考虑辐射半径与社会购买力，合理确定类型与开发规模。????对于辐射跨越区域辐射半径必须进行理性划分